Арендная плата по договору проката

5 самых важных пунктов договора аренды

Арендная плата по договору проката

Договор аренды нежилого помещения является одним из главных документов для бизнесов, работающих в сфере торговли, услуг и общественного питания.

Плата за аренду – одна из основных статей ежемесячных постоянных расходов.

Договор аренды регулирует отношения между предпринимателем и арендодателем, и от того, насколько тщательно и грамотно он составлен, зачастую зависит доходность и безопасность вашего бизнеса.

Во многих средних и крупных компаниях скрупулезное изучение договоров относится к компетенции штатных юристов.Но у обычного предпринимателя нет лишних денег, чтобы содержать юриста или обратиться к услугам сторонней юридической конторы.

В моей трудовой деятельности так уж повелось, что последние 10 лет я самостоятельно читаю и правлю все договора, обращаясь к юристам лишь за редким исключением.

Что касается договоров аренды, то за последние 5 лет я только и занимаюсь, что изучаю их, составляю протоколы разногласий, снова изучаю, снова правлю, и так может продолжаться несколько циклов.

Признаюсь, нет ничего муторней и скучнее, чем раз за разом изучать договор аренды на 80 страницах + 80 страниц приложений. Каждый такой раз я долго собираюсь с духом, нахожу уединенное место подальше от дома и офиса и, скрипя зубами, начинаю тщательный анализ.

Почему это делаю самостоятельно?

Потому что этот договор, в первую очередь, влияет на мой бизнес. И никто лучше меня не знает, какие условия мне интересны, какие пункты – не приемлемы, а какие надо добавить. Никто не знает, с какими нюансами в договорах аренды мне приходилось сталкиваться ранее. А сидеть рядом с юристом и рассказывать ему о моих пожеланиях – тогда не вижу смысла ему платить.

Так что, наше счастье – в наших руках!

Несомненно, каждый пункт договора аренды важен. И договора аренды могут сильно отличаться в зависимости и от типа арендодателя, и от вида помещения. К примеру, договор аренды помещения в ТЦ и договор аренды помещения в street-retail отличаются друг от друга кардинально.

НО! В этой статье я рассмотрю всего 5 пунктов, заслуживающих особого внимания и общих почти для всех договоров.

1. Срок договора

Все договора аренды делятся на краткосрочные и долгосрочные. Первые заключаются как правило на 11 месяцев и не нуждаются в государственной регистрации в Росреестре.

Для себя я стараюсь не рассматривать такие договора. Если уж открывать бизнес, то точно не на 11 месяцев. К тому же, если договор не зарегистрирован, то при смене собственника недвижимости новый владелец может запросто вас попросить «освободить помещение» в кратчайшие сроки. Только зарегистрированный в Росреестре договор защищает ваши права в этом случае.

При заключении долгосрочного договора выбор срока – ваша ответственность как предпринимателя. Если вы уверены в своем проекте, тогда заключайтесь не менее, чем на 5 лет. Что касается арендодателя, то у некоторых из них бывают требования относительно как минимального, так и максимального срока аренды.

Поэтому прежде, чем определяться со сроком договора, еще раз взвесьте все за и против вашего проекта и только потом вступайте в переговоры.

2. Арендные каникулы

Арендные каникулы – срок, предоставляемый вам арендодателем после заключения договора на проведение ремонта помещения и подготовку к открытию, в течение которого арендная плата не начисляется (оплачиваете только потребленные коммунальные услуги).

Лучше закладывайте больший срок, чем вы посчитали вначале. Конечно, арендодатель будет требовать меньшего, но соглашаться с его аргументами можно только в том случае, если помещение действительно ОЧЕНЬ интересное по локации и цене.

Минимальный срок арендных каникул – 30 календарных дней. Я стараюсь договариваться на 45-60 дней. Особенно, это актуально при аренде помещения в ТЦ – если вы не уложились в срок, отведенный вам на ремонт, и не открылись вовремя, вас ждут серьезные штрафы.

3. Стоимость аренды и ее индексация

Этот пункт изучайте особенно тщательно. Арендодатель сверх цены аренды может добавить неоговоренный ранее эксплуатационный платеж (обслуживание мест общего пользования). Или может оказаться, что охрана также не включена в стоимость аренды. Так же часто арендодатель может сказать, что ранее озвученная стоимость аренды не включала в себя НДС.

Если говорить об аренде торговых помещений в ТЦ, то в некоторых из них арендная ставка включает две основные составляющие – фиксированная плата и % от оборота.

В таком случае при переговорах нужно стремиться максимально снизить фикс.

Что же касается % от оборота, то его величина может колебаться от 3 до 15% (все зависит от вашего потенциального оборота и наценки, ну, и, конечно, аппетитов арендодателя).

Индексация (увеличение) арендной платы чаще всего происходит не чаще одного раза в год. Приемлемым размером ежегодной индексации считаю 5-7%, не более. С арендодателем можно договариваться об индексации, начиная с 3 года аренды. И по размеру фиксированной части также можно договариваться, чтобы он постепенно (например, в течение первого года аренды) пришел к номинальному.

Этот пункт может встретиться не во всех договорах, но тем не менее он имеет огромное значение. Его можно встретить в толстенных договорах аренды помещения в крупных ТЦ или БЦ.

Только представьте, вы сделали ремонт, открылись, отработали год, вышли на какие-то удобоваримые показатели, и вдруг администрация ТЦ требует от вас переехать, например, на другой этаж.

Даже с учетом компенсации расходов по переезду и ремонту нового помещения со стороны арендодателя это – КАТАСТРОФА! Цели администрации ТЦ вполне ясны. Вложив миллион усилий в магазин и только добившись долгожданного результата, ты уже вряд ли все бросишь и съедешь восвояси. А вот на твою сегодняшнюю локацию они уже подобрали нового арендатора.

Пункт встречается настолько редко, что многие его просто пробегают взглядом мимо. Как, например, юрист компании-владельца франшизы, с которой я работаю. Поэтому смотрите все внимательно сами. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ – ТОЛЬКО НА ВАС!

5. Досрочное расторжение

Этот пункт – “палка о двух концах”.

С одной стороны, удобно, если есть возможность расторгнуть договор досрочно, предупредив арендодателя за 1-2 месяца (особенно актуально в нынешнее время).

С другой стороны, есть существенные риски быть «изгнанным» с насиженного и прикормленного места. Так случилось с одной из моих кофеен в одном бизнес-центре.

Будучи самой прибыльной, она являлась ядром всей сети, позволяя инвестировать в открытие новых точек. Как вдруг в БЦ сменился оператор столовой.

И управляющий БЦ под «непреодолимым» напором этой дамы (владелицы сети столовых) вынужден был «помахать нам ручкой», дав на сборы 2 месяца, предусмотренные договором.

В-общем, мораль следующая – работая над этим пунктом, выберите наиболее подходящий для вас вариант. Если получится, дайте себе возможность выхода из договора с уведомлением за 2 месяца, а арендодателю – за много больший срок. Не всегда это реально, но, как говорится, «за спрос денег не берут». Будьте настойчивы и не показывайте своей нужды в этом помещении – смотришь, все получится.

В заключение еще раз продекларирую: ДОГОВОР АРЕНДЫ – один из ключевых документов для некоторых видов предпринимательской деятельности. Не позволяйте себе относиться к его изучению и подписанию спустя рукава. Вам же расхлебывать!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ec2dc71bb51c50914677465/5-samyh-vajnyh-punktov-dogovora-arendy-5ec55593c5ff7a67429927a2

Договор проката

Арендная плата по договору проката

Договором проката признается передача движимого имущества в аренду, т.е. во временное владение и пользование за плату. Основное отличие договора аренды от проката заключается в предмете договора, т.е. виде имущества, которое передается в пользование. В прокат может передаваться только движимое имущество.

Сторонами договора проката являются арендодатель и арендатор.

Важной особенностью проката является то, что для арендодателя сдача движимого имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью,  а арендатор использует арендованное имущество для потребительских целей, т.е.

не связанных с коммерческой деятельностью. Однако цель использования имущества арендатором стороны в договоре могут изменить.

Таким образом, обязательным и неизменным условием проката является предпринимательская деятельность арендодателя.

Договор проката является публичным и заключается в письменной форме.

Публичным признается договор, который заключается в сфере массового оказания услуг, т.е. перевозка общественным транспортом, розничная торговля, коммунальные услуги, гостиничное обслуживание, медицинское обслуживании и др.

Существенные условия публичного договора должны быть одинаковыми для всех с кем он заклAючается. Лицо, оказывающее такие услуги, является предпринимателем, который обязан заключить публичный договор с любым лицом, которое к нему обратиться. Исключения могут быть установлены законом или иным правовым актом.

Срок договора проката

Договор проката может быть заключен сроком до одного года. 

Важно: преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды и возобновление договора аренды на неопределенный срок к прокату не применяются.

Арендатор может расторгнуть договор проката в любое время. Для расторжения договора проката арендатору необходимо направить в адрес арендодателя письменное уведомление  не менее чем за 10 дней.

Предоставление имущества арендатору

Имущество, передаваемое по договору проката, должно быть проверено арендодателем в присутствии арендатора на предмет его исправности. Также арендодатель обязан ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации или предоставить письменные инструкции.

Устранение недостатков арендуемого имущества

В случае выявления арендатором недостатков имущества, которые лишают его возможности использовать арендованное имущество по назначению, арендодатель обязан в течение 10 дней устранить недостатки имущества за свой счет либо заменить его на исправное имущество. Более короткий срок устранения недостатков имущества может быть предусмотрен сторонами в договоре проката. Срок начинает течь со дня уведомления арендатором арендодателя.

В случае когда, арендованное имущество пришло в негодность по причине  нарушения арендатором правил эксплуатации или содержания имущества, то расходы арендодателя на ремонт и транспортировку арендованного имущества возмещает арендатор.

Арендная плата по договору проката

Арендная плата это фиксированная сумма за пользование имуществом, которая вносится единовременно или периодически.

Если договор проката досрочно расторгается и имущество возвращается арендодателю, то часть арендной платы возвращается арендатору. В этом случае арендная плата исчисляется за фактическое время пользования имуществом, т.е. по день возврата имущества включительно. Оставшаяся часть арендной платы возвращается арендатору.

В случае возникновения задолженности по арендной плате, взыскание с арендатора производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Исполнительная надпись нотариуса это указание на долговом документе о взыскании с должника причитающейся суммы денежных средств или имущества. Долговой документ это договор, по которому возникла задолженность.

  Исполнительная надпись нотариуса является исполнительным документов, который обязателен для исполнения всеми на территории РФ. Если взысканию подлежат денежные средства, то долговой документ с исполнительной надписью нотариуса можно отнести в банк, в котором у должника имеется счет.

При наличии денежных средств на счету должника банк обязан перечислить имеющуюся задолженность на счет кредитора.

Пользование арендованным имуществом

Производство капитального и текущего ремонта имущества, переданного во временное владение и пользование по договору проката, является обязанностью арендодателя.

По договору проката запрещается:

  • 1. Передавать арендованное имущество в субаренду;
  • 2. Передавать права и обязанности арендатора по договору другому лицу;
  • 3. Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
  • 4. Передавать в залог арендные права;
  • 5. Вносить  арендные права  в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. 

1.

Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

2. В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей.

3. Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.

Ключевые слова: договор, публичный, аренда, прокат, адвокат

Источник: http://www.advocatoff.ru/dogovor/dogovor-prokata.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.