Договор продажи недвижимости понятие содержание форма

Договор купли-продажи недвижимости: понятие, содержание, значение

Договор продажи недвижимости понятие содержание форма

Договор купли — продажи недвижимости  — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона договора (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) в собственность  земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными условиями договора  купли-продажи являются:

  • цена объекта недвижимости, согласованная обеими сторонами;
  • адрес объекта недвижимости;
  • технические характеристики объекта недвижимости, включая  его кадастровый номер.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор купли- продажи недвижимости заключается в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора, установленных в п.2 ст.434 ГК РФ в данном конкретном случае может быть использован только один вариант — документ, подписанный обеими сторонами.

Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора. Гражданский кодекс российской федерации (ст.550) не обязывает заключать нотариальный договор купли-продажи.

Такая норма требовалась до создания единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до введения в действие закона о государственной регистрации.

Нотариальная форма договора купли-продажи может быть использована только по соглашению сторон данного договора.

Переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном законом порядке. Однако, гражданским кодексом РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения.

  Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558).

Документом, подтверждающим факт передачи объекта недвижимости в соответствии с договором купли-продажи, является передаточный акт. Передаточный акт также как и договор купли-продажи подписывается двумя сторонами.

Если после совершения сделки отчуждения покупатель обнаружил наличие скрытых дефектов или других моментов не нашедших отражение в договоре купли-продажи, но препятствующих нормальному функционированию объекта, то покупатель вправе через суд потребовать от продавца за его счет устранения обнаруженных недостатков или возмещения  покупателю материального ущерба.

Практика показывает, что стороны договора купли-продажи после совершения сделки быстрее и безболезненнее находят решение спорных вопросов в суде в тех случаях, когда текст договора был скрупулезно выверен и тщательно прописан.

Этапы совершения сделки купли-продажи

Порядок оформления сделки купли-продажи таков предполагает, что продавец и покупатель составляют договор купли-продажи согласно гражданскому кодексу РФ. Самое главное в договоре купли-продажи недвижимости — определить объект, с которым совершается сделка. Необходимо указать точный адрес недвижимого имущества, его площадь, реквизиты свидетельства о праве собственности на объект.

В соответствии с п. 1 ст. 551 гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 гражданского кодекса российской федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Заключительная стадия совершения сделки купли-продажи — передача квартиры покупателю. Она производится по акту приема-передачи. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя. В противном случае при возникновении проблем придется доказывать в суде, что вас обманули.

Нотариальные копии документов теперь не нужны!

С 1 октября 2013 года копии учредительных документов юридического лица, представляемые на государственную регистрацию прав на недвижимость, могут быть заверены лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица. Нововведения в закон не отменяют возможность подачи при регистрации прав на недвижимость нотариально заверенных копий учредительных документов.

Кроме того, представление учредительных документов юридического лица или их копий не требуется в случае, если они были представлены ранее в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими необходимыми для ее проведения документами и государственная регистрация прав юридического лица на соответствующий объект недвижимости была проведена. Обязательное условие в этом случае – после проведения государственной регистрации права изменения учредительных документов юридического лица не регистрировались в установленном законом порядке.

Если при приеме документов на государственную регистрацию прав на недвижимость были предоставлены подлинники учредительных документов или их копии, заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица – требование предоставить нотариально удостоверенные копии учредительных документов является нарушением.

Источник: https://novacio.ru/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-ponjatie.html

Договор продажи недвижимости (содержание, форма)

Договор продажи недвижимости понятие содержание форма

По договорукупли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавецобязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание,сооружение, квартиру или другое недвижимоеимущество, а покупатель обязуетсяпринять это имущество и уплатить занего определенную сторонами цену (п. 1ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

К числу существенныхусловий договора продажи недвижимостиотносятся условия о предмете продажии цене продаваемого недвижимогоимущества.

Закон требует,чтобы в договоре продажи недвижимостибыли указаны данные, позволяющиеопределенно установить недвижимоеимущество, подлежащее передаче покупателюпо договору, в том числе данные,определяющие расположение недвижимостина соответствующем земельном участкелибо в составе другого недвижимогоимущества. При отсутствии в договореуказанных данных условие о продаваемойи подлежащей передаче недвижимостисчитается несогласованным, а договорнезаключенным.

В отличиеот договора купли-продажидвижимого имущества договор продажинедвижимости должен содержать в себесогласованное сторонами в письменнойформе условие о цене недвижимости. Приотсутствии условия о цене договорпродажи недвижимости считаетсянезаключенным (п. 1 ст.

555 ГК). По общемуправилу согласованная сторонами ценанедвижимого имущества, находящегосяна земельном участке, включает ценупередаваемой с этим недвижимым имуществомсоответствующей части участка землиили права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однакоданное правило диспозитивно.

Цена недвижимостив договоре продажи недвижимости можетопределяться сторонами различнымиспособами. В тех случаях, когда ценанедвижимости установлена за единицуее площади или иного показателя ееразмера, общая цена такого недвижимогоимущества, подлежащая уплате, определяетсяисходя из фактического размера переданногопокупателю недвижимого имущества (п. 3ст. 555 ГК).

Главной обязанностьюпокупателя по договору продажинедвижимости наряду с обязанностьюпринять купленную недвижимость являетсяобязанность по ее оплате. Форма, порядоки способ оплаты определяются сторонамидоговора самостоятельно. Закономдопускается оплата купленной недвижимостив рассрочку и в кредит, а такжепредварительная оплата.

При отсутствии вдоговоре условия о распределениирасходов по государственной регистрацииперехода права собственности эти расходыдолжны быть возложены на продавца.

Договор продажинедвижимости заключается в письменнойформе путем составления одного документа,подписанного сторонами.

Несоблюдениеформы договора продажи недвижимостивлечет его недействительность. Переходправа собственности на недвижимостьпо договору продажи недвижимости кпокупателю подлежит государственнойрегистрации.

  1. Договор продажи предприятия

По договору продажипредприятия продавец обязуется передатьв собственность покупателя предприятиев целом как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей,которые продавец не вправе передаватьдругим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Выделение договорапродажи предприятия в качествесамостоятельной разновидности договорапродажи недвижимости обусловленоспецификой предмета – предприятия какимущественного комплекса, используемогодля предпринимательской деятельности.

Договор продажипредприятия является консенсуальным,возмездным, взаимным.

Объектом данногодоговора выступает предприятие какимущественный комплекс.

В составпредприятия как имущественного комплексавходят все виды имущества, предназначенногодля его деятельности, включая земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукцию, праватребования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующиепредприятие, его продукцию, работы иуслуги (фирменное наименование, товарныезнаки, знаки обслуживания), и другиеисключительные права. Иные имущественныеи неимущественные элементы могутвключаться в состав предприятия закономили договором.

Сторонами подоговору являются продавец – физическоеили юридическое лицо, имеющее правособственности на рассматриваемыйимущественный комплекс, и покупатель– как правило, физическое лицо –предприниматель или юридическое лицо,в собственности которого может находитьсяимущественный комплекс определенногоцелевого назначения.

Требования,предъявляемые к форме договора продажипредприятия, следует рассматривать какспециальные. Во-первых, это указания особственно форме договора и егорегистрации, а во-вторых – указания наприлагаемые к договору документы,перечень которых является исчерпывающим.Несоблюдение и тех, и других требованийвлечет недействительность договора.

  1. Договор поставки: понятие, виды и элементы

По договору поставкипоставщик – продавец, осуществляющийпредпринимательскую деятельность,обязуется передать в обусловленныйсрок или сроки производимые или закупаемыеим товары покупателю для использованияв предпринимательской деятельностиили в иных целях, не связанных с личным,семейным, домашним и иным подобнымиспользованием.

Этот договорявляется консенсуальным, возмездным ивзаимным.

К поставке чащевсего относят относятся договор поставкидля государственных нужд, договорэнергоснабжения, договор контрактации.

Элементы договорапоставки следующие: стороны, предмет,цена, срок, форма и порядок заключения,содержание договора.

Стороны договора– лица, ведущие предпринимательскуюдеятельность, т.е. согласно ст. 2 ГКкоммерческие организации (иногданекоммерческие) либо граждане –индивидуальные предприниматели.

Предмет договора– как правило, вещи, определенныеродовыми признаками.

Права покупателявключают право на замену некачественноготовара, восполнение недопоставки удругих лиц с отнесением на поставщикарасходов на их приобретение.

Вещииндивидуально-определенные не могутбыть предметом договора. Цена договораопределяется по соглашению сторон(кроме тех видов товаров, в отношениикоторых осуществляется государственноерегулирование цен).

Срок исполненияобязательств по передаче товара и егооплате также устанавливается посоглашению сторон.

Форма договора –письменная, которая на практикеоформляется, как правило, подписаниеми составлением сторонами одногодокумента.

договора составляютобязательства сторон (поставщика –передать товар покупателю со всеминеобходимыми принадлежностями идокументами в согласованном количестве,ассортименте и комплекте, установленногокачества, свободным от прав третьихлиц, в надлежащей упаковке или таре, апокупателя – принять товар и оплатитьего).

  1. Поставка товаров для государственных нужд

Поставка товаровдля государственных нужд осуществляетсяна основе государственного контрактана поставку товаров для государственныхнужд, а также заключаемых в соответствиис ним договоров поставки товаров длягосударственных нужд.

Государственныминуждами признаются определяемые вустановленном законом порядке потребностиРФ или субъектов РФ, обеспечиваемые засчет средств бюджетов и внебюджетныхисточников финансирования.

Госконтракт напоставку товаров для госнужд являетсяразновидностью договора поставки и вэтом смысле может быть охарактеризованкак возмездный, 105онсенсуальныйи взаимный договор.

По государственномуконтракту на поставку товаров длягосударственных нужд поставщик(исполнитель) обязуется передать товарыгосзаказчику либо по его указанию иномулицу, а госзаказчик обязуется обеспечитьоплату поставленных товаров.

Гос контрактзаключается на основе заказа госзаказчикана поставку товаров для госнужд, принятогопоставщиком (исполнителем).

Для госзаказчика,разместившего заказ, принятый поставщиком(исполнителем), заключение госконтрактаявляется обязательным. Заключениеконтракта является обязательным дляпоставщика (исполнителя) лишь в случаях,установленных законом, и при условии,что госзаказчиком будут возмещены всеубытки, которые могут быть причиненыпоставщику (исполнителю) в связи свыполнением контракта.

Если заказ напоставку товаров для госнужд размещаетсяпо конкурсу, заключение контракта споставщиком (исполнителем), объявленнымпобедителем конкурса, является длягосзаказчика обязательным.

В случаях,предусмотренных законом, госзаказчиквправе полностью или частично отказатьсяот товаров, поставка которых предусмотренагосконтрактом, при условии возмещенияпоставщику убытков, причиненных такимотказом.

По договоруконтрактации производительсельскохозяйственной продукции обязуетсяпередать выращенную (произведенную) имсельскохозяйственную продукциюзаготовителю – лицу, осуществляющемузакупки такой продукции для переработкиили продажи.

Этот договорявляется консенсуальным, возмездным идвусторонним.

Специфическимидля контрактации являются стороны ипредмет договора.

Продавцом по договоруконтрактации могут быть не толькосельскохозяйственные коммерческиеорганизации и крестьянские (фермерские)хозяйства, для которых производство иреализация сельскохозяйственнойпродукции является предпринимательскойдеятельностью, но также и граждане,производящие сельскохозяйственнуюпродукцию на приусадебных, садово-огородныхи дачных участках. Покупателем(заготовителем) является лицо,осуществляющее закупки сельскохозяйственнойпродукции для последующей переработкиили продажи, т.е. для использования впредпринимательской деятельности.

По договоруконтрактации реализуется только тасельскохозяйственная продукция, котораявыращена (произведена) продавцом, вколичестве и ассортименте, предусмотренныхдоговором. Это может быть продукциябудущего урожая или уже имеющаяся вналичии у товаропроизводителя призаключении договора. По договору поставкиможет быть реализована как производимая,так и закупаемая продавцом продукция.

По договоруконтрактации реализуется сельскохозяйственнаяпродукция, не подвергавшаяся какой-либопереработке. Переработаннаясельскохозяйственная продукция относитсяк промышленной продукции, котораяреализуется по договору поставки илипо договору розничной купли-продажи.

Договорэнергоснабжения является публичнымдоговором.

По договоруэнергоснабжения энергоснабжающаяорганизация обязуется подавать абоненту(потребителю) через присоединенную сетьэнергию, а абонент обязуется оплачиватьпринятую энергию, а также соблюдатьпредусмотренный договором режим еепотребления, обеспечивать безопасностьэксплуатации находящихся в его веденииэнергетических сетей и исправностьиспользуемых им приборов и оборудования,связанных с потреблением энергии.

Договор энергоснабжениязаключается с абонентом при наличии унего отвечающего установленнымтехническим требованиям энергопринимающегоустройства, присоединенного к сетямэнергоснабжающей организации, и другогонеобходимого оборудования, а также приобеспечении учета потребления энергии.

Это договорконсенсуальный,поскольку права и обязанности сторонвозникают с момента заключения договораи снабжающая организация обязуетсяподавать абоненту энергию в течениедействия договора; кроме того, этодоговор возмездный и взаимный и относитсяк числу публичных договоров.

Сторонами этогодоговора выступают энергоснабжающаяорганизация и абонент. Энергоснабжающимипризнаются коммерческие организации,осуществляющие продажу потребителямпроизведенной или купленной электрическойи (или) тепловой энергии.

Абонентом подоговору энергоснабжения (покупателемэнергии) может выступать юридическоеили физическоелицо.Юридическоелицо можетполучать энергию либо для непосредственногопотребления, либо для перепродажи.

Граждане,как правило, заключают договорэлектроснабжения в целях полученияэнергии для бытового потребления. Однакодоговором может быть предусмотреноиспользование энергии и для обеспеченияпредпринимательской деятельности.

ГК не содержитспециальных требований к форме договораэнергоснабжения. Поэтому при егооформлении должны соблюдаться общиеположения о форме сделок. При заключениидоговора энергоснабжения с абонентом- юридическим лицом требуется соблюдениепростой письменной формы. Оформлениедоговорных отношений происходит путем”фактического подключения” вустановленном порядке к присоединеннойсети (п.

1 ст. 540 ГК). Фактическому подключениюпредшествует подача гражданиномзаявления энергоснабжающей организации,осмотр его электропроводки, опломбированиесчетчика и т.п.

, после чего, если будетустановлено их соответствие действующимтехническим требованиям, энергоснабжающаяорганизация открывает на имя абоненталицевой счет и вручает ему “расчетнуюкнижку” для выписки платежныхдокументов за использованнуюэлектроэнергию.

Перерывв подаче,прекращение или ограничение подачиэнергии возможны: -по согласованиюсторон; -если неудовлетворительноесостояние энергетических установокабонента угрожает аварией или создаетугрозу жизни или безопасности граждан;-в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению илиликвидации аварии в системе энергоснабжающейкомпании.

Источник: https://studfile.net/preview/5183416/page:18/

Понятие и содержание договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости понятие содержание форма

 По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу относятся: – земельные участки;

– объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);

– суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации;

– космические объекты.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.Несоблюдение формы договора влечёт его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, данные, определяющие расположение недвижимости (адрес) на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается не заключённым.

     При продаже недвижимости одновременно передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Если её продавец является собственником земельного участка, то в договоре может предусматриваться, на каком праве осуществляется переход участка: на праве собственности, аренды или ином праве. Если такое указание отсутствует, то земельный участок переходит на праве собственности.

Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то новый собственник приобретает право пользования им на тех же условиях. Согласие собственника земельного участка не требуется.

В случае продажи собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, без продажи самой недвижимости продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования по назначению.

Недвижимое имущество передаётся по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами. Продавец считается исполнившим своё обязательство после фактического вручения имущества и подписания передаточного акта.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Понятие и содержание договора розничной купли-продажи

Договор розничной купли-продажи – договор, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Разновидности договора розничной купли-продажи: продажа товаров по образцам и дистанционным способом; продажа товаров с использованием автоматов; продажа с условием принятия товара в определённый срок; продажа с условием доставки товара покупателю; договор найма-продажи.

Сторонами договора розничной купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом может быть только предприниматель, а покупателем – только субъекты, приобретающие товар для использования его не в предпринимательских целях.

Для розничной торговли некоторыми видами товаров (алкоголь, пушнина) требуется наличие лицензии у продавца.

Для покупки товаров, ограниченных в обороте, требуется специальное разрешение у покупателя (для приобретения оружия), либо другой документ, например, рецепт (лекарственные средства).

Предметом договора розничной купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из оборота, используемые только для бытового потребителя: личного, семейного, домашнего.

Они могут быть как индивидуально определёнными, так и определяться родовыми признаками. Товары, в стандартах на которые установлены требования по безопасности, подлежат обязательной сертификации.

Товары, причиняющие вред здоровью, не могут быть предметом.

Цена договора розничной купли-продажи является существенным условием договора. Она не может быть изменена покупателем в момент заключения договора и является одинаковой для всех покупателей. Цены на отдельные виды товаров устанавливаются государством, они обязательны не только для покупателей, но и для продавца. Оплачивается товар, как правило, в момент договора.

Срок договора розничной купли-продажи определяется сторонами. Он является существенным в договоре только при продаже товара в кредит.

Порядок заключения договора розничной купли-продажи: договор считается заключённым с момента выдачи продавцом покупателю чека, свидетельствующего об оплате товара.

Публичный характер договора определяется порядком его заключения: публичной офертой являются работа автомата, демонстрация товаров или их образцов, описание товаров и их фотоснимки, а также реклама товара, если она содержит все существенные условия договора.

Форма договора розничной купли-продажи: в устной форме совершаются лишь сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ либо сделки, исполняемые в момент их совершения. Продажа товара с использованием автомата происходит путём совершения конклюдентных действий. В остальных случаях договор должен быть оформлен.

Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 935;

Источник: https://studopedia.net/7_10625_ponyatie-i-soderzhanie-dogovora-prodazhi-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.