Договор управления недвижимостью

Содержание

Договор доверительного управления имуществом (образец)

Договор управления недвижимостью

Договор доверительного управления имуществом регулирует отношения между собственником имущества и лицом, которому он доверяет распоряжаться имуществом от своего имени.

Особенности договора доверительного управления зависят от вида имущества, переданного в управление.

Мы рассмотрим следующие виды договоров доверительного управления, с образцами:

  • общий (рамочный) договор
  • договор управления имуществом подопечного
  • договор управления имуществом, составляющим целевой капитал
  • договор управления имуществом безвестно отсутствующего гражданина
  • договор управления недвижимым имуществом
  • договор управления наследственным имуществом

Для всех перечисленных видов договоров существуют общие требования. Они состоят в следующем:

Договор заключается между собственником и управляющим. Собственник, может поручить управляющему, действовать в своих личных интересах, либо в интересах иного лица, которое не является стороной договора.

Для договора устанавливается определенный срок действия. В течение этого срока управляющий практически не ограничен в распоряжении имуществом, находящимся в управлении. Главное условие – все действия должны совершаться в интересах собственника.

Участники правоотношений имеют право знать, что заключают договор не с собственником имущества, а с управляющим.

По устным сделкам он обязан предупреждать об этом, а в сделках совершенных в письменной форме делать специальную пометку вида «Д.У.».

  Нарушение этого требования влечет за собой материальную ответственность самого управляющего, а не за счет имущества, находящегося в доверительном управлении.

Какое имущество можно передать в доверительное управление?

Объектом доверительного управления чаще всего выступает недвижимость, ценные бумаги, имеющие стоимостное выражение права (имущественные и интеллектуальные) а также другие виды имущества.

Собственно закон устанавливает три запрета на доверительное управление. Так, не могут быть переданы в управление:

а) деньги, как самостоятельный объект

б) вещи, которые находятся в хозяйственном ведении

в) вещи, которые находятся в оперативном управлении

Соответственно, любые объекты, не подпадающие под эти запреты, могут быть предметом доверительного управления.

Деньги же передаются в доверительное управление через механизм фондов, либо с использованием банков и особенностей, предусмотренных законодательством о рынке ценных бумаг.

Кто может быть доверительным управляющим?

Выступать доверительным управляющим может юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которых соответствующий вид деятельности предусмотрен в уставных (учредительных) документах или при регистрации. А в случае необходимости получения дополнительных разрешений – при наличии таких разрешений (например, для профессиональных участников рынка ценных бумаг).

Из числа граждан доверительным управляющим может являться названный в завещании душеприказчик (лицо исполняющее завещание), либо попечитель, управляющий имуществом подопечного.

В большинстве случаев, в силу договора доверительным управляющим выступает коммерческая организация или предприниматель, а на основании закона привлекаются к доверительному управлению физические лица.

Запрещено выступать в качестве доверительного управляющего органам местного самоуправления и государственной власти, а также унитарным предприятиям.

Не допускается совмещать две роли по договору доверительного управления, а именно управляющего и выгодоприобретателя. Причина, думаю очевидна. Как минимум – подозрения в отсутствии объективности.

Ответственность доверительного управляющего

Управляющий должен преследовать одну и главную цель – заботу об интересах лица, поручившего ему осуществлять управление имуществом.

За нарушение этого принципа, нерадивый доверительный управляющий обязан возместить прямые убытки, причиненные имуществу и упущенную выгоду от его использования по прямому назначению.

Однако, забота – палка о двух концах. Слишком усердный управляющий, нарушивший предел предоставленных полномочий, отвечает за причиненный вред собственным имуществом.

Также как и отвечает по долгам, которые образовались в результате реализации доверительного управления.

В свою очередь, из доходов, полученных от использования имущества, находящегося в доверительном управлении, управляющему выплачивается вознаграждение.

Что нужно обязательно указать в договоре доверительного управления?

Договор доверительного управления всегда заключается в письменном виде.

Если предметом управления является недвижимость, то договор доверительного управления необходимо зарегистрировать, как при купле-продаже.

Нарушение любого из вышеперечисленных условий влечет недействительность договора.

Имущество, которое передается в управление, конкретно перечисляется в договоре.

В нем также указывается, кто является учредителем управления. Иными словами, кто является собственником имущества, принявшим решение передать его в управление.

Отдельно оговаривается, в каком размере, форме и в какие сроки управляющий получает вознаграждение за свою деятельность.

По общему правилу, срок действия договора доверительного управления не превышает пяти лет. Существующие исключения связаны с законодательством об инвестировании и ценных бумагах.

Если при истечении срока действия договора доверительного управления никто из участников не заявит о намерении его расторгнуть, то договор считается продленным на тот же срок.

Образцы договоров доверительного управления для скачивания:

Рамочный договор доверительного управления имуществом (образец) скачать

Договор доверительного управления имуществом подопечного (образец) скачать

Договор доверительного управления имуществом, составляющим целевой капитал (образец) скачать

Договор доверительного управления имуществом безвестно отсутствующего гражданина (образец) скачать

Договор доверительного управления недвижимым имуществом (образец) скачать

Договор доверительного управления наследственным имуществом (образец) скачать

Прекращение договора доверительного управления

Существует определенный перечень обстоятельств, вследствие которых договор доверительного управления считается прекратившим свое действие. Среди них:

  • смерть или ликвидация (для организаций) выгодоприобретателя
  • отказ выгодоприобретателя получать выгоду по договору в дальнейшем
  • смерть, утрата дееспособности или банкротство доверительного управляющего
  • отказ от договора вследствие того, что доверительный управляющий утратил возможность лично распоряжаться управляемым имуществом
  • отказ от договора со стороны учредителя по иным причинам, с обязательной выплатой вознаграждения управляющему

По общему правилу, сторона, которая намерена отказаться от договора доверительного управления, обязана известить об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен другой срок.

Имущество, переданное в доверительное управление при расторжении (прекращении действия) договора, возвращается учредителю.

Источник: https://profsovet.com/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-imushhestvom-obrazets/

Договор доверительного управления недвижимым имуществом, образец Retail-Realty

Договор управления недвижимостью

Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается между собственником недвижимости (Учредитель управления) и управляющим (Доверительный управляющий). Цель договора: узаконить отношения между собственником и управляющим, а также прописать условия работы. 

Мы управляем 150+ объектами стрит-ритейл в Москве и Московской области. Их площадь от 20 до 300 м2. 

С одной стороны, это недорогие объекты, если смотреть относительно дорогой коммерческой недвижимости с множеством инвесторов: офисные здания, торговые и спортивные центры. 

С другой стороны, объектов стрит-ритейл много, инвесторы часто передают не один, а сразу несколько объектов в управление, поэтому общая сумма достигает сотен миллионов рублей. 

Работаем с 1996 года, но даже спустя 20 лет регулярно перерабатываем договор по управлению недвижимостью для сдачи в аренду, чтобы избежать разночтений и четко прописать обязанности и права каждой стороны. 

В статье расскажем об основных пунктах договора доверительного управления, на которые нужно обратить внимание, а также дадим возможность скачать образец договора доверительного управления недвижимым имуществом.  

Как составить договор доверительного управления недвижимостью 

В договоре доверительного управления нужно четко определить: 

  • порядок передачи недвижимости в доверительное управление; 
  • порядок передачи имущества, привязанного к объекту;  
  • порядок обмена информацией между сторонами; 
  • ответственностью управляющего перед собственником;
  • порядок взаиморасчетов
  • права и обязанности доверительного управляющего

Так как речь идет о коммерческой недвижимости — десятках и сотнях миллионов рублей, то стандартных образцов договоров по управлению недвижимостью недостаточно. Требуется работа юриста, который специализируется на работе с фирмами, занимающимися управлением коммерческой недвижимостью.

Обязательные пункты договора 

В договоре всегда нужно прописывать:

  • стороны договора;
  • контактные данные сторон для обмена информацией; 
  • дату заключения договора;
  • дату окончания действия договора;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок расторжения договора; 
  • порядок продления договора;
  • подписи и реквизиты. 

Это стандартные пункты, которые прописывают в договоре между учредителем управления (УУ) и доверенным управляющим (ДУ). Они практически не меняются и говорить о них подробно не имеет смысла.

Но есть обязательные пункты к договору по доверительному управлению недвижимостью, без которых не обойтись. Давайте поговорим о них подробнее. 

1.Порядок обмена информацией между УУ и ДУ

Управление недвижимостью — хлопотное дело. Между УУ и ДУ всегда идет обмен информацией: ежемесячные отчеты, идеи, проекты, предложения, согласования арендатора, решение вопросов по ремонту недвижимости или имущества и т.д. 

Чтобы минимизировать простой, нужно отвести определенное количество дней для рассмотрения вопросов и определить, какое решение будет принято, если УУ не уложился в установленный срок.

Например, ДУ нашел арендатора, а УУ не смог найти время согласовать его. Какое решение будет принято в таком случае? Это подводит нас следующему пункту: какие вопросы управляющий может решать самостоятельно (права ДУ) и что он обязан делать (обязанности ДУ)? 

Учредитель управления, особенно если это сам владелец недвижимости, часто хочет, чтобы его меньше дергали по мелким вопросам. Так вот, в договоре нужно прописать, какие вопросы ДУ может решать самостоятельно и как ему стоит отчитываться о принятых решениях, чтобы потом не пришлось идти в суд. 

Как это бывает. Учредитель управления не давал разрешения на починку крыльца, а доверительный управляющий провел ремонт за 150 000 р., чтобы бизнес арендатора не потерял клиентов. В конце месяца стороны послали друг друга, обнялись и пошли в суд. 

Согласуйте уровень принятия решений по ключевым вопросам. Определите, какие решения надо принимать исключительно в письменной форме, а какие требует лишь устного уведомления от доверительного управляющего. 

2. Обязанности доверительного управляющего

Основная задача ДУ — забота о недвижимости и имуществе в интересах учредителя управляющего. Если проще, надо сохранить недвижимость, имущество и обеспечить стабильный доход в долгосрочной перспективе. Однако такой формулировки недостаточно для договора. Необходимо прописать обязанности как можно полнее.

В нашем договоре более 12 пунктов. Прописывать нужно все  — от поиска арендатора и проведения переговоров, до частоты осмотров объекта со стороны ДУ и проведения мероприятий по взысканию задолженностей с арендатора. 

3. Права доверительного управляющего 

В права управляющего включают: 

  • требовать от УУ документы;
  • контролировать работу контрагентов;
  • проводить переговоры с контрагентами;
  • заключать и расторгать с ними договора;
  • представлять интересы УУ в суде по искам, связанным с недвижимостью или имуществом. 

Все эти права должны быть прописаны в договоре, чтобы защитить интересы УУ и ДУ. 

4. Гарантии доверительного управляющего

Есть управляющие компании, который любят указать в своей рекламе или на сайте (что не является публичной офертой), что они гарантируют учредителю управления стабильный доход с определенного времени. Однако в договорах ничего о гарантиях уже не сказано. Обращайте на это внимание. 

Когда сотрудничество с доверительным управляющим началось с обмана, то как ему можно доверить недвижимость? Подумайте над этим. 

К слову, мы не обещаем гарантированного дохода, потому что его невозможно гарантировать. Более того, если у нас есть сомнения по поводу сдачи коммерческой недвижимости в аренду, то выскажем их еще на первой встрече. 

5. Сумма вознаграждения доверительного управляющего и взаиморасчеты

В договоре отразите стоимость услуг ДУ, сроки оплаты, а также обозначьте условия взаиморасчетов и финансирования ремонтных работ на объекте. 

Взаиморасчеты и финансы в целом — одна из самых обсуждаемых тем за столами переговоров. Первым делом доверительному управляющему необходимо открыть отдельный счет для работы с учредителем управления. Далее стороны согласовывают и отражают в договоре: 

  1. сроки поступления арендной платы; 
  2. методы и порядок работы с арендаторами должниками; 
  3. порядок заключения договоров на страхование недвижимости, имущества, а также гражданской ответственности; 
  4. условия и порядок компенсации затрат ДУ на ремонт или вследствие причинения вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

Старайтесь все спорные моменты обозначить в договоре и предвидеть проблемы, которые могут возникнуть. 

Например, страхование гражданской ответственности. Об этом как-то не думают, ведь это редкий случай. Мы стараемся убедить УУ в необходимости этого действия, так как в случае причинения вреда третьим лицам штрафы могут достигать миллионов рублей. 

6. Ответственность сторон

Сложная тема. С одной стороны, ДУ несет ответственность за имущество и недвижимость УУ. С другой стороны, существует множество ситуаций, на которые УУ никак не может повлиять. Прорыв магистрального трубопровода, уличные погромы, взрыв бытового газа — все это огромные риски для владельца недвижимости. 

3 листа А4 — это стандартный размер образца договора по управлению недвижимым имуществом в интернете. Размер нашего договора, не считая приложений, более 8 листов. 

Обязательные приложения к договору 

1. Передаточный акт на недвижимость и имущество — в нем отражаете все данные по объекту недвижимости, а также опись всего имущества, которое есть на объекте в момент передачи доверительному управляющему. 

2. Копии экспликаций и поэтажных планов БТИ. Их требуют арендаторы, а также различные проверяющие службы. Будет лучше, если копии всех документов на недвижимость будут храниться у ДУ. 

3. Доверенность на доверительное управление с указанием всех действий, которые может совершать доверительный управляющий. 

4. Доверенность для учредителя управления. Учредитель управления может действовать по доверенности, которую ему выдал фактический владелец недвижимости. У доверительного управляющего должны быть если не контакты владельца недвижимости, то подтвержденные права учредителя управления. Так что к договору нужно приложить копию доверенности. 

Составляя договор доверительного управления недвижимым имуществом, учитывайте, что его можно заключить на срок не более 5 лет (ГК РФ Статья 1016). 

Что запомнить 

Договор по управлению недвижимостью нужно составлять руками грамотного юриста. Большая часть тех шаблонов и образцов, которые можно найти в интернете не учитывают десятки нюансов. 

Идеально разрабатывать договор для каждого клиента отдельно, но в реальности это сделать не получится. Потому что хорошие юристы всегда заняты, а переговоры по договору могут растянуться на месяцы. 

Мы регулярно корректируем и улучшаем договор, хотя работаем исключительно с недвижимостью стрит-ритейл более 20 лет. Скачайте договор управления коммерческим недвижимым имуществом, который составлен нашим опытным юристом. А также изучите другие темы нашего блога, чтобы узнать больше. 

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimym-imushhestvom-obrazec-retail-realty

Договор доверительного управления имуществом

Договор управления недвижимостью
Тип документа: Договор доверительного управленияДля того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 10,0 кб

Передавая имущество в доверительное управление, доверительный управляющий не получает права собственности на него. Такое определение является законодательным определением сущности договора о доверительном управлении имуществом.

Такое управление имуществом осуществляется на протяжении ограниченного срока и осуществляется либо в интересах самого учредителя, либо указанного третьего лица.

Требования к договору доверительного управления

Законодательством определены требования, без которых договор доверительного управления имуществом не будет считаться заключенным. В договоре должны присутствовать условия, которые касаются:

  • состава имущества, которое передается в доверительное управление;
  • имени гражданина или наименования юридического лица, в интересах которого будет осуществляться управление имуществом;
  • формы и размера вознаграждения управляющему, если такая выплата предусмотрена договором доверительного управления;
  • срока действия данного договора.

Субъекты договора

Согласно закону, в лице доверительного управляющего может выступать:

  • индивидуальный предприниматель;
  • коммерческая организация;
  • некоммерческая организация;
  • гражданин — физическое лицо.

Что касается объектов доверительного имущества, то ими могут быть ценные бумаги, недвижимое имущество, исключительные права и права, которые удостоверены бездокументарной ценной бумагой, а также иное имущество.

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Учредитель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Согласно настоящему договору Учредитель управления передает Управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.

1.2. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.

1.3. Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя.

1.4. Сделки с переданным в управление имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Управляющего «Д.У.».

1.5. Объектом доверительного управления является , именуемое в дальнейшем «имущество».

1.6. Размер вознаграждения Управляющего составляет: рублей и выплачивается в следующие сроки и в следующем порядке: .

1.7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается у Управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.

1.8. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

1.9. Имущество передается в следующем порядке: .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО

2.1. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом Управляющий осуществляет в следующих случаях: .

2.2. Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Управляющего, исполняются за счет этого имущества.

2.3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со статьями 301, 302, 304 и 305 ГК.

2.4. Управляющий представляет Учредителю отчет о своей деятельности в следующие сроки и в следующем порядке: .

2.5. Управляющий имеет право на возмещение понесенных им расходов за счет доходов от использования имущества.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО

3.1. Управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя, возмещает Учредителю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

3.2. Управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя.

3.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества – на имущество Учредителя, не переданное в доверительное управление.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий договор заключен сроком до «» года.

4.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4.3. При отказе одной Стороны от настоящего договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора.

4.4. При прекращении настоящего договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю.

4.5. Договор составлен в экземплярах.

5. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Учредитель

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Управляющий

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE%D0%BC

Всё про доверительное управление недвижимостью

Договор управления недвижимостью

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Управлять и распоряжаться недвижимым имуществом собственник не всегда может лично по разным причинам. Владелец может находиться в другом городе или за границей или заниматься своим профильным бизнесом.

Однако это не должно мешать ему зарабатывать своем имуществе, сдавая его в долгосрочную или в краткосрочную аренду.

Причём подобный вариант осуществим как в отношении жилой недвижимости (квартир), так и в отношении коммерческой (магазинов, офисов и т.д.).

Данные правоотношения в российском законодательстве регулируются ГК РФ, согласно которому стороны и заключают договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Также на поверенного, который будет подписывать от лица владельца договор аренды, необходимо оформить нотариальную доверенность.

Опасаться незаконной продажи или других сомнительных сделок не стоит: при оформлении такого документа достаточно просто четко делегировать полномочия посредника. В итоге на основании этой доверенности он просто не сможет продать, подарить или заложить данное имущество.

Поручить управление недвижимостью третьим лицам можно и в случае подготовки такой недвижимости к продаже. Однако этот вариант встречается довольно редко. Тем не менее и он вполне возможен.

Агентство Retail-Realty занимается комплексным управлением недвижимость с 1996 года. Сложно найти агентство или управляющую компанию, которые столько лет оказывают услуги в этом сегменте рынка.

Договор доверительного управления

Чтобы взаимоотношения между сторонами были стабильными и удовлетворяли всех участников сделки, необходимо разработать и заключить договор. В Интернете в настоящем можно найти много готовых шаблонов.

Однако не стоит ими пользоваться: часть таких договоров уже устарела, многие составлены с ошибками. А в некоторых не хватает конкретики. Нередко в Сети публикуются типовые образцы просто, чтобы дать читателям представления о таких соглашениях.

Однако это не означает, что ими можно пользоваться.

В договоре, который действительно будет защищать ваши интересы, должно быть следующее:

  • четкая идентификация сторон сделки. Это довольно важный момент. Дело в том, что собственников у квартиры может быть несколько. Аналогично в отношении любой другой недвижимости. И пока доля конкретного лица не выделена, он не имеет права распоряжаться своим имуществом без согласия совладельцев. Также квартира может быть оформлена только на одного человека. Но если она была приобретена в браке, а раздела имущества не состоялось, то в таком случае для подписания договора доверительного управления требуется согласие мужа или жены. Причём – в письменном виде, нотариально заверенное;
  • определение самого объекта. Нужно однозначно указать, о чём идёт речь (дом, квартира, часть дома, нежилое помещение). Должен быть обозначен адрес, площадь, основание возникновения права собственности;
  • права и обязанности сторон. Желательно обойтись без общих фраз. Чем больше конкретики, тем лучше. Собственник должен указать, когда и в каком порядке передается недвижимость в управлении. Также он берёт на себя обязательство перечислять регулярно определённое вознаграждение доверительному управляющему. Чаще всего это проценты от постоянной части арендной платы. Однако речь может идти и о фиксированной сумме. Риелтор в свою очередь должен указать, как он будет принимать объект, как обеспечивать его сохранность, какие обязательства он на себя берёт. По аналогичной схеме – с правами;
  • порядок проведения расчётов. Это очень важно, потому что если проигнорировать определённые моменты, могут впоследствии возникнуть вопросы от налоговой. Поэтому никаких ошибок допускать нельзя;
  • гарантии выполнения обязательств. Как правило, они прописываются в отношении риелтора (контроль за квартирой и прочее). Но такие гарантии можно зафиксировать в отношении вообще всех участников сделки;
  • срок заключения договора, если он предполагается. В случае временного характера соглашения можно сразу уточнить, на каких условиях возможна пролонгация договора;
  • штрафы, порядок разрешения разногласий и прочее. Конфликтные ситуации заранее предвидеть не хочется. Однако им нужно уделить внимание. Если проигнорировать этот момент, то впоследствии с разбирательствами могут возникнуть проблемы;
  • механизм осуществления контроля со стороны собственника. Этот пункт появляется далеко не всегда. В нём может быть зафиксировано что угодно – на усмотрение владельца;
  • дополнительные пожелания, гарантии, страховки и прочее. Такой договор оформляется во многом по согласию сторон. Поэтому его содержание совсем жёстко не регламентируется.

Учтите, что в тексте соглашения могут быть и дополнительные пункты. Например, иногда целый параграф посвящается возможности заключения дополнительных соглашений.

договора во многом действительно зависит от сторон. Однако нужно учесть, что оно не должно противоречить законодательству РФ. Поэтому если вы не уверены в том, что с соглашением всё в порядке, лучше всего отдать его на проработку профессиональным юристам.

Собственник может даже проживать на другом континенте – арендные платежи все равно поступят на его расчетный счет

Доверительное управление нежилой недвижимостью

В России понятие доверительного управления недвижимостью появилось не так давно. Чаще оно используется по отношению к квартирам. На практике это выглядит следующим образом: есть одна или несколько квартир.

Собственник хочет получать с них стабильный доход. Но он не понимает, как именно сдавать всё в аренду, как организовать весь процесс.

Ему не хватает в данном вопросе компетенции или, что бывает чаще, он не готов погружаться в детали и тратить на это время.

В итоге такое лицо обращается к профессионалам, которые готовы ему помочь. Это опытные риелторы (частные) или агентства недвижимости. Большинство экспертов склоняются к мнению, что компании для владельца предпочтительнее. Частные риелторы не рискуют репутацией по сравнению с управляющей компанией. Известные компании дорожат своей репутацией, заработанной годами.

Итак, агент берёт на себя заботы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. Разумеется, такое сотрудничество подразумевает выплату определённого вознаграждения риелтору. Его размер и порядок начисления стандартно определяется сторонами.Агентство важно не только из-за компетенции. Оно помогает сэкономить время. Собственник получает возможность заниматься основным бизнесом, строить карьеру или решать другие задачи. А иногда доверительное управление становится единственным вариантом. Например, если собственник находится в другой стране, то есть физически не может заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Итак, схема в отношении жилой недвижимости понятна. Во многом схожа и схема доверительного управления коммерческой недвижимостью. Однако здесь будут существенно отличаться субъекты рынка, а также специфика заключения самого договора аренды.

В отношении доверительного управления такой недвижимости компетентность даже выходит на первый план.

Чтобы со сдачей в аренду подобных объектов не возникло проблем, нужно хорошо понимать рынок, постоянно следить за профильным законодательством и за изменениями, которые в нём появляются.

Неподготовленному собственнику будет трудно сориентироваться в том, на какое предложение от предпринимателей имеет смысл согласиться, а на какое – нет.

Проверенный риелтор, таким образом, становится дополнительной гарантией: с ним вы получите доход, который потенциально возможен на рынке. Вероятность упустить выгоду в подобной ситуации стремится к нулю.

Обращение в правильное агентство по управлению значительно увеличит арендный доход

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

  • Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
  • Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
  • Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Резкое увеличение дохода

Доверительное управление привлекательно в первую очередь тем, что оно позволяет ощутимо увеличить арендный доход. Многие собственники до начала такого сотрудничества могли и не подозревать, что они могут со своего имущества получать прибыль на 20-30% больше, когда они сдавали квартиры самостоятельно. Это становится реальным благодаря следующему:

  • Риелтор может организовать сдачу недвижимости без простоя. Причём это осуществимо не только в отношении жилых квартир и домов. Такой подход позволяет заметно нарастить заработки.
  • Агент способен найти более выгодные варианты. Для этого нужно знать, где именно размещать объявления, кого конкретно заинтересует та или иная недвижимость.
  • Риелтор намного лучше собственников часто разбирается в ценах на рынке. Например, некоторые владельцы способны годами сдавать недвижимость по одной и той же цене, не поднимая её. Однако после начала сотрудничества с агентом ситуация меняется.
  • Благодаря агенту нередко получается оптимизировать расходы. Например, такое лицо может договориться о том, чтобы сдавать парковочное место в аренду отдельно, если оно всё равно не используется жильцами. Возможны самые разные схемы, позволяющие получать больше.
  • Агент лучше умеет отстаивать позиции владельцев перед арендаторами. В итоге собственник перестаёт за свой счёт делать текущий ремонт или же покупать бытовую технику, которую сломали жильцы.

Безусловно, в увеличении дохода заинтересовано само агентство, которое получает проценты от дохода собственника. Да, комиссию приходится платить. Но даже с учётом оплаты комиссии выгода все равно очевидна. Это довольно легко увидеть, если просто сделать расчёты. А иногда изменение ситуации в пользу собственника легко просматривается по договорам.

Компания Ритейл-Риэлти всегда найдет надежного и платежеспособного арендатора на длительный срок

Дополнительные гарантии сохранности имущества

Многие владельцы квартир, домов или даже офисов могли бы получать больше или в принципе зарабатывать на сдаче в аренду такой недвижимости. Однако они этого не делают, потому что опасаются, что арендаторы зальют соседей, испортят ремонт, уничтожат бытовую технику или доставят другие проблемы.

Избежать подобной неприятности вполне реально, если обратиться в крупную проверенную управляющую компанию. Их специалисты, во-первых, могут зафиксировать состояние квартиры или другого объекта до сдачи.

Где будет видно, что есть из бытовой техники или меблировки, в каком состоянии, в каком количестве. Во-вторых, риелтору легче бывает настоять на выплате страхового депозита.

И эти деньги впоследствии вполне реально удержать на законных основаниях, если начнутся проблемы.

Риелторы также постоянно занимаются контролем. Они могут по договорённости с арендаторами периодически посещать квартиру или офис. По отдельной просьбе специалист сделает фото или видеозапись. Возможны и другие механизмы контроля за происходящим. Но самое главное – этот контроль будет на постоянной основе. У владельцев нередко на него нет времени или сил. Многие не понимают, как организовать процесс. Нередко владельцы опасаются просто обидеть арендаторов. Именно поэтому сам процесс контроля за жильцами и за другими лицами проще поручить риелтору. Он сможет объяснить свои действия арендаторам так, чтобы не вызвать конфликт. Такой специалист понимает, на что нужно обращать внимание в первую очередь, какие проблемы с техникой или с ремонтом арендаторы способны укрыть. Одним словом, этот специалист будет стоять на страже вашего имущества.

Грамотное управление недвижимостью способно приносить дополнительные деньги. Главное – заключить правильный договор с проверенной компанией, дорожащей своей репутацией.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/vse-pro-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimostiu-5ea5e7ab102eee24419d0d9f

Как грамотно составить договор доверительного управления недвижимым имуществом

Договор управления недвижимостью

Получать доход от сдачи жилых или нежилых помещений в аренду и не тратить драгоценного времени на это хлопотное занятие, позволяет доверительное управление недвижимостью. Рассмотрим, в чем оно заключается, в каких случаях выгодно, как грамотно составить договор собственника с управляющей стороной.

Кому выгодно доверительное управление недвижимостью

Самостоятельная сдача объектов недвижимости в аренду требует от владельца:

  • поиска арендаторов – платежеспособных, ответственных, порядочных;
  • оформления договорной документации;
  • контроля за выполнением арендаторами договорных обязательств и сохранностью имущества;
  • ежемесячного получения платежей и других действий.

Если передать функции арендодателя одному доверительному управляющему или целой команде специалистов, для которых распоряжение недвижимым имуществом в интересах доверителя – основная работа и профильный бизнес, собственник теряет часть дохода, зато минимизирует свои усилия, избавляясь от забот, и просто получает деньги.

Доверительное управление квартирой совершенно необходимо владельцу:

  • надолго или навсегда уезжающему в другой населенный пункт либо другую страну;
  • приобретающему жилую недвижимость за рубежом специально для сдачи внаем;
  • сдающему два и более объекта;
  • не успевшему вступить в наследство и др.

Доверенность на продажу

Собственник недвижимости имеет право доверять третьему лицу не только управление своей квартирой, но также он может доверить и продажу своего имущества. О доверенности на продажу квартиры и ее стоимости можно узнать тут. Сторонами договора доверительного управления выступают два или три лица:

  1. Доверитель – собственник недвижимости;
  2. Доверительный управляющий – физическое либо юридическое лицо, которому передается недвижимый объект;
  3. Выгодополучатель – сам доверитель или другое лицо, получающее прибыль от операций с предметом договора (объектом недвижимости).

Как утверждают эксперты, в случае с жилыми помещениями всем сторонам наиболее выгодно заключать договор о доверительном управлении квартирой среднего уровня. Жилье эконом-класса дает доверительному управляющему слишком скромную прибыль, а элитное – крайне сложное для управления.

Право доверительного управления

Доверительное управление недвижимым объектом предусматривает следующие функции доверительного управляющего:

  • поиск и выбор арендаторов, отвечающих требованиям и пожеланиям выгодополучателя, включая готовность платить максимальный размер арендной платы;
  • контроль состояния арендуемого имущества;
  • подписание документов об аренде (договора, акта приема-передачи). Как правильно составить договор аренды квартиры и образец документа смотрите здесь;
  • своевременное получение арендной платы;
  • обеспечение 100% оплаты коммунальных услуг;
  • бытовые услуги арендаторам (если предусмотрены договором аренды);
  • урегулирование спорных ситуаций с арендаторами;
  • страхование недвижимого объекта и имущества, находящегося внутри;
  • выполнение других обязанностей, прописанных в договоре доверительного управления.

Заключение

Собственнику недвижимости необходима крайняя осторожность при любых действиях. В случае передачи имущества в доверительное управление следует внимательно подойти к выбору управляющего, тщательно проверив его репутацию, опыт, условия, предлагаемые доверителям и др.

Рекомендуется избегать договорных отношений с лицами, обещающими очень высокую прибыль, поскольку повышение доходности влечет и возрастание рисков.

Источник: https://realtyinfo.online/7493-doveritelnoe-upravleniye-kvartiroi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.