Договор залога ипотеки

Содержание

Ипотека в силу закона и договора: в чем разница

Договор залога ипотеки

Термин «ипотека» знаком почти каждому человеку, а многим приходилось иметь с ней дело непосредственно, при оформлении кредита на приобретение недвижимости. Но не все знают, что бывает ипотека в силу закона и в силу договора. Расскажем об этом в статье.

Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы ипотеки – закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно в нём введены понятия ипотеки «в силу закона» и «в силу договора».

Первое означает отношения, которые возникают между залогодателем и залогодержателем вследствие наступления определённых обстоятельств, вне зависимости от желания сторон.

Второе отражает ситуацию, когда стороны сделки явным образом выражают волеизъявление относительно договорённости по обеспечению обязательств и предмету залога.

Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона и договора нормируются ст. 20 закона 102-ФЗ и ст. 53 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Передача недвижимости в залог (ипотеку) – это способ обеспечить исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем.

Он заключается в том, что залогодатель (владелец квадратных метров) ограничивается в праве распоряжаться своим имуществом до момента исполнения обязательств перед залогодержателем.

Для последнего же, напротив, залог означает право распоряжения имуществом при наступлении определённых обстоятельств.

Чаще всего залог недвижимости, особенно жилой, используется при выдаче банковских кредитов физлицам.

Недвижимое имущество относится к числу дорогостоящих объектов, поэтому и размер кредитов под него может достигать значительных величин. Так, Сбербанк по большинству ипотечных программ указывает только минимальную сумму кредита, а калькулятор онлайн позволяет проводить расчёты на десятки миллионов рублей.

Как правило, ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемых объектов недвижимости, в этом случае одновременно с переходом права к покупателю возникает ипотека в силу закона.

Ведь для многих покупаемая на заёмные средства квартира является единственным активом, под который банки готовы дать деньги в долг. Но возможен и другой вариант: заёмщик берёт в том же Сбербанке кредит на любые цели под залог недвижимости.

Здесь возникает уже ипотека в силу договора, а кредитные средства используются, например, для покупки новой недвижимости или в других целях.

Согласно п. 2 ст. 1 102-ФЗ, ипотека в силу закона возникает при наступлении определённых обстоятельств. Таким обстоятельством является покупка недвижимости с использованием кредитных средств.

Приобретаемое имущество выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором.

Эту схему можно считать типовой при оформлении ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения квартир, домов и земельных участков.

Госрегистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией сделки по переходу права на объект недвижимости, например по договору купли-продажи.

Это означает, что покупатель, регистрируя право собственности на недвижимое имущество, одновременно получает «нагрузку» (обременение) в виде залога. Последний, в свою очередь, отражает ограниченное право кредитора-залогодержателя на распоряжение предметом залога. Ипотека в силу закона возникает и при других обстоятельствах, например при регистрации договора ренты.

Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости.

Но это может быть любая недвижимость, уже находящаяся в собственности заёмщика, берущего кредит в банке.

Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.

Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее.

Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке.

Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.

таблица скроллится вправо

Ипотека в силу законаИпотека в силу договора
Когда возникаетПри возникновении определённых законом 102-ФЗ обстоятельствПри оформлении отдельного договора об ипотеке
Предмет залогаПриобретаемая на кредитные средства недвижимостьЛюбая недвижимость
Кто подаёт заявление о госрегистрации залогаЗалогодатель и/или залогодержатель
Особенности госрегистрацииОдновременно с регистрацией перехода права и права покупателяОтдельное регистрационное действие
Госпошлина за госрегистрациюНе взимаетсяВзимается

Нужны ли обычному человеку все эти юридические тонкости? Нужны, поскольку знакомство с правовой базой, регламентирующей ипотеку, поможет избежать неприятных ситуаций и необоснованных расходов при совершении сделок с недвижимостью. Цена вопроса достаточно велика, чтобы экономить на знаниях.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_ipoteka_v_silu_zakona_i_dogovora_v_chem_raznica

Залог квартиры согласно требованиям договора ипотеки в 2019 году

Договор залога ипотеки

Официальным документом, подтверждающим получение денег под обязательство в виде имущества и других объектов, кроме денежных средств, считается договор ипотеки. Эта программа устанавливает правила заключения этого кредита и условия его погашения. Документ заключается между кредитором, являющимся держателем залога, и заемщиком, который считается залогодателем.

Законодательное регулирование документа

Ипотечный договор подразумевает предоставление кредита при исполнении определенных условий. Сюда относится залог недвижимости, то есть временная уступка заемщиком прав собственности на приобретаемую жилплощадь.

Пока клиент банка не вернет всю задолженность и проценты, полученные от финансовой организации, он не имеет права распоряжаться этим объектом.

В договоре ипотеки квартиры отображаются данные:

  • фамилия, имя, отчество заемщика;
  • серия и номер паспорта;
  • место постоянной регистрации;
  • сведения о контакте;
  • название банка, предоставляющего услугу;
  • юридический адрес финансового учреждения;
  • данные о лицензии, выданные Центробанком;
  • официальные документы представителя этой финансовой организации.

Часто под залогом подразумевается приобретаемая недвижимость, но это не всегда так происходит. Например, получить средства на строительство загородного дома можно только под залог имеющейся квартиры.

Сюда входит не только сама квартира, но и связанные с ней имущественные права. Если в договор залога ипотеки входит жилой дом, то земельный участок также входит в состав заложенного имущества. При оформлении документов на квартиру в многоэтажном доме частью залога становится доля общедомовой территории.

Взаимодействия заемщика и кредитора осуществляются соответственно по форме договора ипотеки согласно требованиям закона, в котором подробно расписаны все обстоятельства. Так, клиент, предоставляющий жилплощадь в качестве залога, называется залогодателем, а банк, дающий под это кредит, — залогодержателем.

Виды договоров

За время существования ипотеки появился ряд успешных и популярных договоров кредитования. Все они возникли на протяжении последних 20 лет.

К ним относятся:

  1. Социальная ипотека — предоставляется тем слоям населения, которые не могут заключить договор на общих основаниях. В этом случае государство обеспечивает дополнительные гарантии финансовой организации и выделяет дотацию для кредитной ставки. Банк может снизить ее для заемщика до 9,9%.
  2. Кредит для военнослужащих — эта программа с успехом заменила существующую систему обеспечения жильем людей, находящихся на военной службе. Практически все поступающие офицеры автоматически становятся участниками этой программы. Они заключают договор с банком без первоначального взноса и получают жилье.
  3. Программа поддержки матерей — позволяет получить субсидию от государства за рождение второго и последующих детей, которая используется для погашения первоначального взноса или всей ипотеки.

Кроме того, существует долевая форма ипотечного кредитования, которая объединяет три заинтересованные стороны: банк, заемщика, застройщика.

Лицо, отвечающее за строительство объектов недвижимости, аккумулирует средства, собранные заемщиками, и осуществляет строительство будущих объектов.

После окончания строительства клиенты финансовой организации получают жилье в новом доме и продолжают расплачиваться с банком.

Существенные и дополнительные условия

При заключении договора важно, чтобы были соблюдены все условия для подписания сделки. Необходимо, чтобы стороны были согласны по всем позициям этого документа.

Для этого собирается дополнительная документация, в которую входят:

  1. Письменная форма ипотечного договора.
  2. Полное описание объекта кредита.
  3. Оценка предмета ипотеки должна быть признана обеими сторонами, так как есть вероятность расхождения с рыночной стоимостью.
  4. График возврата задолженности, который должны соблюдать заемщик и кредитор.
  5. Наличие документов о праве собственности на предмет залога.

Если не осуществляется соблюдение основных условий кредитного договора, то контракт переводится в разряд ничтожных. Для снижения финансовых рисков банки часто включают в список существенных условий перечень страхований, сопровождающих залог.

Для клиента страхование предмета залога считается обязательным, а жизни и здоровья — по желанию. К дополнительным условиям относятся положения о том, кто и как будет восстанавливать поврежденное имущество при нештатной ситуации, осуществлять продажу заложенного имущества по решению суда и т. д.

Образец ипотечного договора:

Скачать образец в формате DOC (RTF)

В этом случае клиенту следует быть очень внимательным, так как финансовые организации иногда вносят в договор дополнительные комиссии и повышение процентных ставок. Если заемщик имеет затруднение с возвращением задолженности, то банк может присвоить объект недвижимости. Обычно эти позиции банк прописывает в договоре мелким шрифтом, не предоставляя их клиенту.

Правила оформления ипотеки

Прежде всего заемщику необходимо выбрать объект недвижимости, под который он хочет взять кредит. Это может быть квартира в новостройке, отдельный дом или таунхаус.

Порядок заключения договора включает в себя:

  1. Выбор предмета кредитования.
  2. Определение финансовой организации в качестве кредитора.
  3. Сбор необходимых документов, стандартных справок и подписание сделки с банком.

Считается, что проще всего и выгоднее получить заем для покупки квартиры в новостройке, так как это связано с высокой степенью стандартизации контрактной работы. То есть объекты стандартные, застройщики обладают соответствующей сертификацией и заключаются типовые договоры.

Банк выбирается после сравнения хотя бы нескольких кредиторов в интернете. Чтобы финансовая организация предоставила ипотеку в 2019 году, клиент должен удовлетворять ее требованиям:

  1. Он должен иметь гражданство РФ.
  2. Возраст — от 18 до 75 лет.
  3. Клиент должен обладать стабильным заработком.

Заемщику следует помнить о том, что все риски после подписания документа будут лежать на его стороне. Банк себя в любом случае постарается обезопасить. Если клиент потеряет возможность выплачивать кредит, то учреждение просто продаст залоговый объект недвижимости.

Банк может снизить процентную ставку, если заемщик заключит договор о страховании жизни и здоровья. Основной договор ипотеки заключается письменно с подтверждением в местных органах власти.

В пакет документов входят: заявление, договор залога, ипотечная сделка, квитанция оплаты госпошлины. Регистрация ипотеки в Едином государственном реестре происходит в течение 10 рабочих дней. Если соответствующая запись не внесена, то сделка считается недействительной.

Расторжение сделки

Одним из частых случаев расторжения ипотеки считается полное погашение задолженности. Для подтверждения обе стороны подписывают соглашение об отсутствии взаимных претензий.

В государственном реестре проводится снятие обременений, жилплощадь переходит в собственность заемщика. С этого момента он может распоряжаться ею как угодно.

Процесс расторжения состоит из нескольких этапов:

  1. Продавец возвращает заем в финансовую организацию, а первичный взнос — покупателю.
  2. Клиент пишет заявление на досрочную выплату задолженности и закрывает ипотечный договор.
  3. Заемщик со специалистом из банка обращается в юстицию для снятия обременения.
  4. Как только заявление будет зарегистрировано, ипотечный договор считается расторгнутым.

Регистрация заявления осуществляется в течение 3 рабочих дней. Если клиент проводит возврат денежных средств с задержкой чаще трех раз в год, то финансовое учреждение может потребовать немедленный возврат всего кредита.

Кроме того, банк может расторгнуть договор, если посчитает, что заемщик недолжным образом содержит жилое помещение. Проведение ремонтных работ с нарушением или несанкционированная перепланировка может также привести к преждевременному расторжению договора со стороны кредитора.

Случается это очень редко, так как банк не заинтересован в досрочном расторжении ипотечного договора. Бывают случаи, когда банки выставляют штрафные санкции, если заемщик желает раньше времени рассчитаться по задолженности.

Источник: https://IpotekaMer.ru/info/dokumenti/dogovor-ipoteki

Договор ипотеки: особенности

Договор залога ипотеки

Ипотека стала одним из самых популярных и востребованных банковских продуктом.

Сущность ипотечного кредитования сводится к тому, что заемщик выплачивает продавцу недвижимости только часть стоимости жилого помещения, оставшуюся часть вносит банк на специальных условиях.

Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости в ипотеку схема расчетов с привлечением средств кредитной организации необходимо отразить в договоре купли-продажи (образец договора купли-продажи с ипотекой).

Считается, что ипотека является целевым кредитованием, то есть выданные в рамках договора ипотеки денежные средства могут быть потрачены только на приобретение недвижимости.

Самой основной особенностью договора ипотеки является залог недвижимости. При этом в залог банку может быть передана как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в собственности у покупателя.

Согласно статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приведен исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества, которые могут быть заложены в рамках договора об ипотеке.

Срок ипотечного договора

Ипотечное кредитование подразумевает собой выдачу сравнительно большой денежной суммы на относительно большой срок. В среднем, срок возврата ипотечного кредита составляет 10-15 лет, а в некоторых банках займ можно оформить и на 30 лет.

Следует отметить, что срок возврата заемных денег отдается на усмотрение заемщика: желаемый срок указывается в заявке на выдачу кредита. Конечная дата возврата заемных денег фиксируется в кредитном договоре и графике платежей.

Заключение кредитного договора

Договору ипотеки всегда сопутствует основное обязательство – кредит. В большинстве случаев договор ипотеки и основной кредитный договор объединяют, указывая все условия в одном документе.

Для оформления договора ипотечного кредита большинству банков требуется больший пакет документов, нежели чем для оформления потребительского кредита. Стандартный пакет документов для заемщика состоит из:

  • паспорта;
  • заявления на выдачу кредита;
  • копии трудовой книжки;
  • справки о полученных доходах по форме 2-НДФЛ;
  • документов, характеризующих предмет залога (кадастровый план, технический паспорт, заключение оценщика и т.д.);
  • иных документов.

В целях подтверждения благонадежности заемщика могут потребоваться такие документы, как диплом об образовании, свидетельство о заключении брака, ИНН, справка с места работы (образец справки с места работы).

Подписанный представителем банка и заемщиком договор ипотечного кредитования подлежит обязательной государственной регистрации. Данное правило предусмотрено статьей 10ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Понятие и содержание залога недвижимости

Залог, а именно предмет залога является своего рода гарантией исполнения заемщиком обязательств по договору ипотеки.

В отношении данного недвижимого имущества имеется ряд ограничений, однако, статьей 1 закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо предусмотрено, что предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя.

Более того, в статье 29 указано, что условия, ограничивающие право пользования залогодателя, являются ничтожными.

Вместе с тем заемщик, являющийся залогодателем, обязан обеспечивать сохранность предмета залога и не допускать снижения его стоимости более пределов естественного износа. Следует знать, что сотрудник банка вправе регулярно проверять квартиру, переданную в залог на предмет исполнения заемщиком вышеуказанной обязанности.

Кроме того, без уведомления банка-залогодержателя, заемщик не вправе:

  • регистрировать в жилом помещении, являющемся предметов залога лиц, не являющихся членом его семьи;
  • производить перепланировку и переустройство, требующее внесения изменений в технический план;
  • передавать помещение в аренду или пользование третьим лицам.

Продажа недвижимости и ее отчуждение другим способом невозможна по причине того, что при регистрации права собственности залогодателя в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об ипотеке. Зарегистрировать право собственности на такое жилое помещение за другим лицом будет невозможно до снятия с объекта недвижимости обременения в установленном порядке и внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Обращение взыскания на предмет залога

Как уже говорилось выше, предмет залога выступает гарантией исполнения заемщиком своих обязательств по договору. В случаях, установленных кредитным договором, банк вправе потребовать досрочного возврата выданной в качестве займа суммы.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество регламентирован главой IX закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьей 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Согласно нормам вышеуказанных нормативных актов, взыскание на предмет залога может быть обращено:

  • в судебном порядке, то есть путем направления залогодержателем в суд искового заявления и получения соответствующего судебного решения;
  • во внесудебном порядке, путем заключения между банком-залогодержателем и заемщиком-залогодателем мирового соглашения;
  • во внесудебном порядке, поучив исполнительную надпись нотариуса об обращении взыскания на заложенное имущество.

Нужно иметь в виду, что в первом и третьем случаях процедура реализации заложенного имущества, включая наложение ареста и продажу с публичных торгов, будет проходить при непосредственном участии судебного пристава-исполнителя.

Процедура продажи предмета залога с публичных торгов в форме открытого аукциона регламентируется положениями статей 447, 448, 449 Гражданского кодекса РФ.

В случае, если предмет ипотеки не будет реализован на торгах по каким-либо причинам, залогодержатель вправе оставить данный объект недвижимости за собой.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B8/454/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B8_%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/

Договор залога и договор ипотеки: порядок оформления, отличие

Договор залога ипотеки

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Ипотека — это один из видов залога, в котором закладываемое имущество остается у должника в пользовании. В виде предмета сделки договор ипотеки подразумевает объект недвижимости.

Договор залога — более общее понятие, где в качестве закладываемого объекта может выступать недвижимое имущество, движимое (например — транспортное средство, по соответствующему договору) и другие предметы.

Что такое договор залога?

Договор залога — это соглашение, которое оформляется в письменном виде между залогодержателем и залогодателем.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Залогодатель — это должник или третье лицо, в собственности которого находится объект залога или право на его распоряжение.

Особенности оформления:

  • Указание существенных условий. При их отсутствии соглашение признается недействительным;
  • Залогодатель должен быть собственником предмета, иначе он не сможет передать имущество в залог;
  • В соглашении не указывается оценочная стоимость каждого предмета, если их несколько;
  • Наличные и безналичные деньги не могут быть заложены. Они не обладают существенными признаками. Однако предметом залога могут быть требования вкладчика на сумму вклада.

Как оформить?

Договор залога оформляется в письменной форме (вне зависимости от предмета сделки). Используется общая форма, но учитываются общие рекомендации. Потребуется подготовить обширный список документов.

После оформления контракта о залоге, он заверяется предварительно у нотариуса.

Список документов для заверения договора у нотариуса:

  • Документ, на основании которого возникает эта потребность;
  • Правоустанавливающие документы на жилую недвижимость или иного вида залога;
  • Удостоверение личности и идентификационный номер сторон;
  • Заявление о согласии на передачу предмета залога;
  • Свидетельство о браке.

Согласно статье 432 ГК РФ, для признания соглашения сторон правильно-оформленным, он должен включать существенные условия.

В понятие существенных условий входит:

  • Предмет залога. Если в качестве залога является вещь, то нужно указать ее название, качественные и количественные характеристики. Дополнительно указываются признаки, позволяющие ее индивидуализировать;
  • Оценка предмета залога. Оценка проводится участниками соглашения или специальной службой после получения согласия сторон;
  • Определяется, какая из сторон получит залог;
  • Размер требования, которое обеспечивается заложенным имуществом;
  • Срок, в течение которого исполняется обязательство.

Дополнительно учитываются требования, по которым достигается соглашение.

Согласно положениям соглашения, залогодатель может пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него доходы и плоды. Ранее при невыполнении обязательств со стороны должника, имущество переходило в собственность кредитора. Сегодня оно продается на публичных торгах, а полученными денежными средствами перекрывается долг по обязательствам.

Образец

Договор составляется в простой письменной форме. Он может не в полной степени соответствовать интересам участников сделки.

Если после скачивания и прочтения будет обнаружено, что контракт не в полной мере соответствует требованиям сторон, то он должен быть доработан в самостоятельном порядке или при помощи юридических услуг. В обязательном порядке указываются существенные условия договора залога.

Образец договора

Подлежит ли государственной регистрации?

Договор залога требует государственной регистрации только в ситуациях, когда в качестве залога выступает недвижимое имущество. Следует учесть, что земельная территория, на которой находится недвижимость, должна тоже регистрироваться, так как передается вместе с ней.

Если предметом залога выступает, например, движимое имущество в виде транспортного средства, то контракт залога не нуждается в регистрации в государственных органах.

Что такое договор ипотеки?

Договор ипотеки — это соглашение сторон о залоге недвижимого имущества. Для получения новой квартиры и улучшения собственных жилищных потребностей, в качестве предмета залога будет выступать квартира или жилой дом.

Стороны по договору ипотеки — это залогодатель и залогодержатель. Они обязаны быть дееспособными и правоспособными. Граждане должны быть старше 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничения по передаче имущества в ипотеку.

Договор ипотеки содержит большой перечень условий. Его оформление будет невозможным, если все условия не будут выполнены.

Если предметом сделки является недвижимость (квартира в многоквартирном доме или частный дом), то соглашение предварительно заверяется у нотариуса.

Требования к оформлению

В договоре ипотеки указывается следующая информация:

  • Предмет ипотеки;
  • Оценочная стоимость предмета сделки;
  • Размер и срок исполнения указанных в документе условий;
  • Список правоустанавливающих бумаг от залогодателя;
  • Прилагаются дополнительные документы.

Предмет ипотеки определяется в договоре путем указания его названия и точного адреса. Если это квартира или частный дом, указывается:

  • Место нахождения (точный адрес);
  • Общая жилая площадь;
  • Количество комнат.

Дополнительно в соглашении описывается право на эту недвижимость и указывается лицо, которое зарегистрировало это право.

Существенными условиями договора ипотеки являются:

  • Предмет ипотеки;
  • Оценка жилой недвижимости. Оценка предмета не считается оценкой рыночной стоимости, ведь она заключается по соглашению сторон;
  • Размер и срок исполнения обязательств;
  • Право на владение недвижимостью;
  • Другие условия в отношении предмета договора.

Оформление контракта ипотеки возможно только в присутствии сторон сделки.

Чем отличается договор залога от договора ипотеки?

Отличия договора залога от договора ипотеки следующие:

  • Ипотечный кредит или ипотека — это кредит, преследуемая цель которого — покупка недвижимости под залог недвижимости. Этот кредит имеет многочисленные программы государственной поддержки, сниженную процентную ставку и другое. Для погашения полученного ипотечного займа многие используют материнский капитал;
  • Кредит под залог недвижимости — это кредит под залог собственного жилья на разные цели:
    • Приобретение дорогих покупок;
    • Развитие бизнеса;
    • Потребительские нужды;
    • Рефинансирование долгов.

С профессиональной точки зрения описанные выше отличия не имеют юридической силы. Кредит — это те же деньги, которые предоставляются должнику по требованиям платности, срочности и возвратности. Ипотека — это обеспечение исполнения обязательств.

Признание договора залога и договора ипотеки недействительным

Для защиты прав сторон сделки допускается признание договора ипотеки недействительным.

Перечень оснований для признания договора залога недействительным:

  • Недееспособность одной из сторон сделки;
  • Отсутствие прав для заключения соглашения;
  • Одна из сторон — несовершеннолетний ребенок;
  • Нет государственной регистрации соглашения;
  • Нет согласия супруга, если залог в виде движимого или недвижимого имущества был приобретен после получения сертификата о браке.

Договор залога признается недействительным в судебном порядке. Чтобы обратиться в суд, потребуется составить исковое заявление. Для аннулирования контракта следует доказать условия, задействовав свидетелей и предоставив доказательные документы, подтверждающие правоту.

Чтобы признать ипотечный договор недействительным, потребуются серьезные аргументы:

  1. Пункты соглашения, которые не соответствуют нормам законодательства.
  2. Документ был подписан недееспособными лицами.
  3. Подписание договора происходило под давлением.
  4. Нет информации для идентификации предмета сделки.
  5. Не указан точный адрес, по которому проживает одна из сторон соглашения.
  6. Нет описания по размеру обязательства.
  7. Пункты договора не имеют точного смысла. Они трактуются по-разному.
  8. На момент подписания соглашения юридическое лицо не имело лицензии.
  9. Руководитель компании вышел за пределы полномочий.

Обратите внимание: договор ипотеки может быть составлен без права оспаривания. Поэтому следует читать каждый пункт, прописанный в контракте. Если он непонятен, то возможно его уточнение у профессионального юриста. Если гражданин имеет право оспорить договор, сделать это можно не раньше чем через один год.

Обратиться в судебную инстанцию могут все участники сделки. Поэтому если контракт имеет некоторые особенности, они должны быть учтены в его содержании.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-zaloga-i-dogovor-ipoteki.html

Договор ипотеки квартиры

Договор залога ипотеки

Договор об ипотеке квартиры, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» понимается как договор залога недвижимого имущества.

Его суть заключается в обладании у залогодержателя права удовлетворения своих имущественных требований к должнику из стоимости заложенного имущества второй стороны — залогодателя. В первую очередь необходимо рассмотреть наиболее значимые положения договора в целом.

Речь идет о предмете сделки, которым в этом случае является заложенное имущество (квартира).

Также необходимо определить стороны по такой сделке — залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). Кроме этого, важной составляющей является процесс заключения такого договора.

В целом он не отличается от обычного процесса составления соглашения. Нотариальное удостоверение вышеуказанного документа не является обязательным, однако, может быть использовано сторонами при их согласии на такой процесс.

Также законодательство обязывает участника правоотношения произвести соответствующую государственную регистрацию сделки.

Таким образом, в целом договор об ипотеки квартиры имеет некоторые отличия, установленные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя и во многом подчиняется общими положениям, закрепленным Гражданским кодексом и иными нормативно правовыми актами.

Предмет договора об ипотеке квартиры

Предмет договора о залоге недвижимости установлен ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102). Исходя из положений п.

2 вышеуказанной статьи, предмет соглашения об ипотеке квартиры определяется его наименованием (то есть квартира), местом нахождения (конкретный адрес такого имущества), а также достаточным для идентификации этой собственности информации.

Это необходимо для того, чтобы такой предмет можно было отличить от иного.

Кроме этого, в такой сделке необходимо указать то право, в силу которого квартира, выступающая предметом, принадлежит залогодателю, а также наименование органа, осуществившего государственную регистрацию прав на вышеуказанное имущество.

Согласно ст. 5 ФЗ № 102 предметом ипотеки может выступать недвижимость, указанная в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

В перечень такого имущества входят:

  • земельные участки;
  • предприятия и иная собственность, которая используется в предпринимательских целях;
  • жилища, а также их части;
  • строения, используемые в потребительских целях (гаражи, дачи);
  • морские и воздушные суда.

Таким образом, предметом договора ипотеки выступает та собственность, на которую распространяется залог недвижимого имущества. В вышеуказанном случае таким предметом выступает квартира, с указанием ее адреса и иной информации, по которой можно было бы отличить одну квартиру от другой.

Стороны по договору

Ст. 1 ФЗ № 102, определяющее само понятие такого договора, устанавливает также и стороны по сделке, между которыми возникают правоотношения по залогу недвижимого имущества.

В первую очередь это залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Второй стороной же выступает залогодатель (должник по обязательству). Залогодателем может быть и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой.

Кроме этого, это может быть и то лицо, которое не участвует в таком обязательстве (то есть третье лицо).

Также стоит отметить, что к сторонам сделки, как и к сторонам по любому иному договору, предъявляются требования, установленные подразделом вторым раздела первого Гражданского кодекса РФ.

Речь идет о достижении физическим лицом совершеннолетия для совершения подобного соглашения, а также обязательной способностью к ее заключению, то есть обладание полной, неограниченной дееспособностью.

В свою очередь, юридические лица, которые могут выступать стороной по вышеуказанной сделке также должны иметь право на ее заключение.

Таким образом, сторонами по договору ипотеки выступают залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). Стоит также отметить, что стороны должны иметь право на заключение такой сделки.

Заключение договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается согласно с общими правилами Гражданского кодекса о заключении договоров, то есть в соответствии с гл. 28 вышеуказанного нормативного акта, а также в соответствии с ФЗ № 102. Законом определено обязательное содержание вышеуказанной сделки (ст. 9 ФЗ № 102). В нее обязательно должны быть включены следующие сведения:

  • предмете ипотеки;
  • оценки такого имущества;
  • исполнении обязательства (существо, срок и размер).

Также стоит отметить, что несоблюдение вышеуказанных условий, то есть невключение их в документ, приводит к отказу в государственной регистрации.

Кроме этого, необходимо учитывать то, что законодательство предусматривает некоторые особенности условий для кредитного договора или соглашения о займе, обязательства по которым обеспечиваются залогом недвижимости. Эти правила установлены ст. 9.1 ФЗ № 102. В первую очередь это связано с указанием в такой сделке информации о полной стоимости кредита или займа. Также существуют и иные дополнительные условия.

Вышеуказанное соглашение в обязательном порядке должно быть заключено в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.

Это положение исходит из ст. 10 ФЗ № 102. Такой договор признается заключенным, а также вступает в силу только после соответствующей регистрации. Сделка признается недействительной (ничтожной), если будут не соблюдены правила об ее государственной регистрации.

Ст. 11 ФЗ № 102 предусматривает внесение изменений в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) после осуществления регистрации. Кроме этого, ипотека в этом случае выступает как обременение имущества, которое было заложено по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации такой сделки.

Таким образом, соглашение о залоге недвижимости заключается так же, как и любая другая сделка. Однако существуют некоторые особенные условия, установленные ФЗ № 102, которые также необходимо учитывать при оформлении документа. Кроме этого, вышеуказанное соглашение необходимо оформить в письменной форме, а также зарегистрировать в соответствующем порядке.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса нотариальное удостоверение договора происходит либо при специальном на то указанием в законе, а также при согласии и воли сторон на это. ФЗ № 102 не предусматривает обязанности регистрировать нотариально такую сделку, однако, предусматривает право сторон на осуществление этого процесса.

В соответствии с п. 6 ст.

10 ФЗ № 102, в случае заверения сделки сторонами у нотариуса в целях последующей государственной регистрации такого документа, в орган ее осуществляющий подается нотариально засвидетельствованная копия вышеуказанного документа. Кроме этого, в соответствии со ст. 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация соглашения может осуществляться и на основании заявления нотариуса, который удостоверил договор о залоге недвижимости.

Пример

Ларин заключил договор об ипотеке квартиры с одним из банков. По обоюдному согласию, было принято решение о нотариальном удостоверении заключенной сделки. После осуществления такого заверения, нотариус обратился в компетентный орган, осуществляющий государственную регистрацию таких сделок, с соответствующим заявлением.

Получив заявление, а также копию засвидетельствованного в нотариальном порядке соглашения, государственный орган осуществил регистрацию и внес необходимые изменения в Единый реестр.

Поэтому такой вариант осуществления регистрации вполне возможен при согласии сторон.

К тому же использование в процессе заключения сделки нотариальное заверение, выступает дополнительной гарантии ее осуществления в будущем.

Таким образом, нотариальное удостоверение вышеуказанного документа является правом сторон, а не обязанностью. То есть в этом случае все зависит исключительно от воли сторон.

Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры

Порядок государственной регистрации договора об ипотеке квартиры установлен ст. 10 ФЗ № 102. Эта статья обязывает стороны заключить сделку в письменной форме, а также произвести соответствующую регистрацию.

Для того чтобы осуществить вышеуказанный процесс недостаточно лишь письменно оформить такой документ, необходимо также наличие всех тех условий, которые указаны в ст. 9 ФЗ № 102.

Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет признание такой сделки ничтожной.

Кроме этого, если договор об ипотеке подразумевает удостоверение прав залогодержателя закладной, то в орган, осуществляющий вышеуказанную регистрацию, подается также и сама закладная.

В соответствующий орган, осуществляющий регистрацию сделки, подается нотариально заверенная копия соглашения, если стороны приняли решение о нотариальном удостоверении заключенного ими документа.

В общем, государственная регистрация происходит по общим правилам, с учетом особенностей, установленных ФЗ № 102. После осуществления регистрации в Единый реестр вносятся соответствующие изменения, а договор об ипотеки вступает в свою силу.

Заключение

Как и любая иная сделка, договор об ипотеке квартиры, имеет свое содержание, то есть те положения, без которых такой документ не может вступить в силу или в дальнейшем может быть признан недействительным.

Логичным представляется то, что в вышеуказанном соглашении должен быть указан предмет, вокруг которого и строится правоотношение. Следующим необходимым положением выступает сведения о сторонах, между которыми заключается документ.

Кроме этого, необходимо ознакомиться с процессом заключения соглашения, а также те условия, которые необходимы для признания сделки действительной.

Кроме этого, так как законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации, необходимо рассматривать и порядок осуществления такого процесса. Также у сторон по соглашению существует возможность произвести нотариальное удостоверение заключенной сделки.

Таким образом, рассмотрение всех вышеперечисленных условий и особенностей позволит грамотно совершить заключение договора об ипотеке.

Обязательные положения договора об ипотеке

Мне было предложено заключить соглашение об ипотеке в одном из банков. Однако, предложенный документ, по моему мнению, слишком маленький и не содержит некоторых важных положений.

Что обязательно должно быть указано в таком договоре? Без каких положений сделка не будет считаться действительной?В соответствии со ст.

9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре должны быть указаны сведения о предмете, то есть наименование заложенного имущества, местонахождение и иные сведения, позволяющие его идентифицировать, оценке такой собственности, о существе, размере и сроке исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Кроме этого, должны быть указаны стороны, заключающие сделку, данные о них.
Не стоит забывать о том, что соглашение оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/ipoteka/dogovor-o-zaloge-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.