Кредитный договор по ипотеке

Договор ипотеки: основные риски, на что обратить внимание, юрист

Кредитный договор по ипотеке

Процедура заключения, права и обязанности сторон, а также исполнение ипотечного соглашения, регулируются профильным федеральным законом — «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По большинству пунктов законодательством допускается взаимная договоренность сторон.

Перед подписанием договора рекомендуется внимательно изучить его ключевые положения, и только после этого принимать конечное решение.

Общая информация

Заемщик имеет право на полное ознакомление со всеми условиями по предполагаемому кредитному обязательству: получению, использованию, возврату, штрафным санкциям, ограничениям / обременению.

Информация должна предоставляться по первому требованию в понятном виде.

Заемщик вправе требовать разъяснений, справок, комментариев (в том числе и в письменном виде) относительно любого пункта договора, который является для него не до конца понятным (п. 2 ст. 9.1 ФЗ).

Полный список документов, необходимых для подписания ипотечного соглашения, выглядит следующим образом:

  • паспорт
  • документы, подтверждающие платёжеспособность — справка 2-НДФЛ (для ИП — 3-НДФЛ); выписка из банка о наличии действующего депозита; справка из бухгалтерии с текущего места работы; данные из ПФР (в случае, если соискателем является пенсионер);
  • данные о трудовой занятости — копия трудовой книжки; справка от работодателя;
  • дополнительные документы — страховое свидетельство; военный билет; заграничный паспорт; ИНН (документы из данного категории являются вспомогательными).

Чаще всего банки назначают не фиксированную ставку по продукту, а диапазон. Конечная величина зависит от того, насколько соискатель интересен кредитной организации.

Чем больше документов потенциальный заёмщик предоставляет банку, тем ниже (выгодней) будет ставка. Предложения по получению ипотеки по двум документом должны расцениваться как крайний вариант.

Условия по ним нельзя называть выгодными — банк перекрывает все возможные риски завышенной процентной ставкой, и эта практика считается нормальной.

Привлечение созаемщика

Отдельно следует объяснить вероятность участия в договоре СОЗАЕМЩИКА. К примеру, если ипотека оформляется гражданином, состоящем в законном браке, то его супруга / супруг автоматически становится созаемщиком (ст. 45 СК РФ). Возможность привлечения созаемщика значительно повышает вероятность одобрения заявки, так как доходы обоих субъектов договора будут учитываться в совокупности.

К примеру, если банк, проанализировав финансовое состояние заёмщика откажет ему в виду недостаточного дохода, то привлечение созаемщика будет наиболее действенным выходом. Распределение обязанностей между заёмщиком и созаемщиком устанавливается банком с учётом финансового состояния каждого из них. Поэтому созаемщик предоставляет банку практически тот же самый пакет документов.

Возможность привлечения созаемщика не следует путать с институтом поручительства. Кредитные организации уже несколько лет не требуют обязательного привлечения поручителя в рамках подписания ипотечного соглашения. Оценив благонадёжность заёмщика, банк может выставить условие о наличии поручителя, если он не проходит по каким-либо требованиям.

С другой стороны, заёмщик самостоятельно может указать о привлечении поручителя, даже если кредит ему уже одобрен. Такая мера предоставит банку дополнительные гарантии, а значит, что первоначальные условия будут пересмотрены в сторону улучшения для заёмщика.

Какие могут возникнуть расходы

Основным направлением дополнительных расходов является страхование объекта.

Обязательность страхования ипотечного объекта вытекает из диспозиции статьи 31 ФЗ, в которой указано, что если в договоре не прописываются условия страхования, то по умолчанию все расходы на оформление ложатся непосредственно на заёмщика. Цена за страховку объекта может закладываться в процентную ставку, либо может быть заключён отдельный договор.

В кредитном договоре следует обратить внимание на пункт, указывающий на пролонгацию страхования в течение всего срока действия кредитного договора. К этому требованию следует относиться серьёзно, так как банк, в виде санкций за неисполнение, может указать либо на досрочное выполнение кредитного обязательства, либо о наложении взыскания на объект.

Ещё одним дополнительным расходом для заёмщика является оценка объекта. Здесь предусматривается несколько вариантов, каждый из которых используется в зависимости от вида ипотеки:

  • на первичном рынке все оценочные мероприятия оплачиваются компанией-застройщиком — в этом случае в проведении оценки нет необходимости, так как застройщик совместно с банком-партнером предлагают уже готовые условия для покупателя
  • на вторичном рынке стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет оплачивать оценку, но в большинстве случаев эти обязательства берет на себя банк

При этом, заёмщик может воспользоваться правом на самостоятельную оценку, которая так же может использоваться в виде основной. Но такие разногласия с кредитной организацией приведут к невозможности дальнейшего сотрудничества, поэтому, соглашаться или не соглашаться с предложенными условиями — решение заёмщика.

Оплата всех госпошлин возлагается на заёмщика. Кредитные организации предлагают проведение всех регистрационных действий, стоимость которых может оплачиваться отдельно, либо включается в тело кредита.

В п. 2 ст. 9.1 ФЗ указано, что в рамках договора кредитные организации не могут взимать какие-либо комиссии. Поэтому выдача средств (зачисление на счёт), открытие специального кредитного счёта, и прочие действия не должны облагаться дополнительными платами со стороны заёмщика.

Что такое «полная стоимость кредита» (ПСК)

Это ключевая величина, отображающая точную сумму кредитного обязательства. Полная стоимость указывается на первом листе договора в числовом и в прописном виде. Над графиком платежей (справа) ПСК прописывается жирным шрифтом в рамке. Значение должно быть четко разделено на части, вплоть до указания копеек.

Отталкиваясь именно от этого показателя, заемщик должен принимать решение. Сумма не может быть увеличена, если обязательства будут исполняться без нарушений. Увеличение суммы возможно только за счет начисления штрафных санкций.

Сумма переплаты в самом договоре может не отмечаться. Самый простой вариант — расчёт разности между телом займа (полученными средствами по договору) и полной стоимостью кредита — числовым значением, отмеченным на первом листе договора (в рамке). Виды погашения (аннуитетное / дифференцированное) не влияют на величину переплаты.

Вне зависимости от даты подписания договора, нужно обратить внимание пункт, в котором указывается на начало действия документа. Документ должен начинать действовать только после фактического поступления средств на счёт заёмщика.

К примеру, договор может быть заключён 1 числа месяца, а средства могут поступить только 5 числа. Чтобы не оказаться должником банка ещё до получения денег, нужно проследить, чтобы договоре было прописано, что он вступает в силу не с момента подписания, а с момента поступления средств на счёт. Нужно ещё понимать разницу между перечислением (переводом) и фактическим поступлением денег.

График платежей

Полная стоимость кредита должна выплачиваться согласно графику, установленному сторонами посредством взаимного соглашения. В графике должны отображаться следующие данные:

  • платежи по основному долгу (телу кредита);
  • платежи на погашение процентов;
  • дата — точный день, в который необходимо производить платеж.

Сумма всех платежей, указанных в графике, должна быть эквивалента полной стоимость кредита.

График платежей является индивидуальным условием договора, поэтому пересматриваться он может только по взаимному согласованию сторон. Кредитные организации не могут препятствовать праву заёмщика на внесение большей суммы очередного платежа.

Основная часть каждого платежа уходит на погашение процентов (примерно 80% от суммы). Остальная часть идёт на уменьшение тела кредита (п. 20 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Процентная ставка и любые другие условия в строну ухудшения положения заёмщика изменяться не могут. Ставка остаётся неизменной в любом случае — даже при грубейших нарушениях, допущенных заёмщиком.

Виды графиков платежей

Сегодня кредитными организациями используется аннуитетная схема погашения, менее выгодная для заёмщика. Ее суть заключается в разбивке ПСК на определённое количество одинаковых платежей в течение всего срока пользования средствами.

Существует ещё и дифференцированная схема — когда ПСК разбивается на платежи в порядке убывания. То есть, на первых этапах заёмщик платит больше, затем суммы постепенно снижаются, и одновременно с этим снижается и общая сумма переплаты. Этот вариант более выгоден для заёмщика, но банками он почти не используется.

Выбрать одну из схем погашения, либо изменить выбранную схему в процессе исполнения обязательств можно только по согласованию с банком. Но вероятность положительного решения здесь крайне мала.

Штрафы: за что могут начислить?

Штрафные санкции предусматриваются за несоблюдение любых условий договора. На практике это:

  • нарушение срока очередного платежа по графику;
  • неисполнение требований по оформлению страхования;
  • несвоевременное устранение (либо фактическое не устранение) обнаруженного залогодержателем нарушения;
  • препятствование реализации права залогодержателя на проведение проверки объекта;
  • использование объекта не по назначению.

По ипотечным соглашениям предусматривается 2 варианта расчета неустойки. Если предусматривается начисление процентов за период нарушения обязательств, то предельный размер не должен превышать значение ключевой ставки по курсу ЦБ РФ на день, в который заключается соглашение. Второй вариант — 0,06% от суммы долга в день, если начисление процентов по договору не предусматривается.

По своему усмотрению кредитные организации могут выбрать один из вариантов. Залогодатели в целях удостоверения информации могут уточнить ключевую ставку на день подписания договора на официальном сайте ЦБ РФ. Если неустойка рассчитывается в днях, то в соответствующем пункте должны фигурировать максимальные 0,06%.

Права заемщика

Основная преференция заемщика заключается в возможности пользования объектом без каких-либо ограничений. Указание в договоре на ограничение в правах пользования влечет ничтожность соглашения. При этом заемщик вправе извлекать из объекта доходы с сохранением в их отношении исключительного права. Банк не вправе запрещать:

  • передачу объекта по завещанию, без распространения на случаи наследования по закону;
  • сдачу объекта в пользование третьим лицам — учитывая, что заемщик является формальным собственником объекта, он имеет полное право сдавать заложенную квартиру по договору найма / аренды;
  • оформление постоянной (временной) регистрации членов семьи залогодателя по адресу нахождения заложенного объекта;
  • изменение объекта (исключая техническую сторону) в сторону улучшения — заемщик может по-своему усмотрению сделать дорогой косметический ремонт, но без вероятности возмещения со стороны залогодержателя.

Любые манипуляции, предполагающие отчуждение объекта (за исключением наследования по завещанию) должны согласовываться с банком.

ПРОДОЛЖЕНИЕ НАШЕГО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ ВО ВТОРОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 2

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Источник: https://gidprava.ru/realestate/2017/10/02/ipoteka/

Как правильно читать ипотечный договор?

Кредитный договор по ипотеке

Если вы планируете взять ипотеку, вам обязательно придется оформлять кредитный договор. Не подписать лишнего  — очень важно! Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Вы собрались взять ипотеку и теперь выбираете банк. При этом придется обязательно подписывать кредитный договор, который чаще всего содержит дополнения мелким шрифтом. Иногда банки таким образом камуфлируют коварные условия, которые в будущем могут вас разорить.

Действительно ли мелкий шрифт скрывает «подводные камни»?

На самом деле — нет. Подобные ухищрения банки уже давно не используют. Точно известно, что ключевые игроки, предоставляющие ипотечные продукты, не прибегают к написанию кредитных договоров мелким шрифтом.

Шрифт небольших размеров теперь используется разве что для экономии бумаги. Однако из-за большого количества информации вы можете в определенный момент столкнуться с ситуацией, когда в силу вступят важные условия договора, которые при подписании были пропущены.

Ищем образец кредитного договора

Очень важно при выборе банка собрать максимальное количество информации о договоре. Давно не секрет, что большинство банков размещает типовой кредитный договор на своих сайтах. Можно воспользоваться обычным поисковиком и набрать там: «ипотека», «банк» или «ипотечный договор».

Однако далеко не все банки выкладывают типовые формы договоров. Стоит взять на заметку все тематические форумы, там договор точно есть. Существует и еще один вариант заполучить нужный образец — можно отправиться в банк и попросить консультанта распечатать шаблон договора.

Допустим, шрифт крупный, но как лучше читать все страницы?

Еще одна не менее значимая проблема — большое количество страниц договора, на которых прописаны все детали. Во время чтения, тем более если документ объемный, обычно ускользают из поля зрения какие-то детали. Некоторые кредитные организации даже облегчают клиентам усвоение информации. Они делят договор на части.

Одна содержит терминологию и общие условия, другая — условия индивидуальные.В части про общие условия описываются основные понятия и формулы расчета кредита. Эти пункты одинаковы во всех договорах для всех заемщиков.

Некоторые могут применить оригинальный подход и ознакомиться с этими условиями после подписания договора — все равно эти пункты меняться не будут.С частью про индивидуальные условия придется помучиться на месте.

Здесь идет речь обо всех параметрах именно вашего кредита: конкретной сумме, сроке займа, ставке, ранжировании платежей при погашении и других. Все это нужно перепроверить именно в день подписания.

О´кей, какие есть еще «подводные камни»?

К сожалению, некоторые кредитные организации дают ссылки на оферту, которую размещают в интернете. В ней могут содержаться пункты, влияющие на основные параметры договора. Это может быть пересмотр процентов из-за экономической ситуации в стране, смена тарифов без предупреждения заемщика, в одностороннем порядке.

Все может произойти неожиданно, вас лишь уведомят постфактум о перемене важных условий. Разумеется, лучше не пользоваться такими схемами.

Основными обсуждаемыми моментами являются случаи, в которых: кредитор проверяет предмет залога, изменение ставки, возможность кредитора попросить вернуть кредит из-за нарушений условий договора, заемщика обязывают переоформлять страховку жизни и квартиры. Все это стоит помнить при заключении договора.

Разумеется, нужно максимально детально изучить все пункты, излагающие индивидуальные условия.  Не забудьте проверить сумму кредита, срок кредита, номинальную ставку за пользование деньгами и эффективную ставку. Обратите внимание на  размер ежемесячного платежа и дату его погашения.

Ошибки в этих пунктах могут привести к тому, что Росреестр может приостановить регистрацию конкретной сделки. Работа продолжится только после устранения всех ошибок.

Изменить договор не удастся, придется менять банк

В любом банке клиентам предлагают подписать единственный вариант договора. Над ним долгое время трудились юристы, они учитывали  все нюансы, все гипотетические ситуации — банк вряд ли будет менять все это ради одного клиента.

Лучшим способом избежать ошибки будет доскональное изучение бумаг заранее. Просить менять условия договора банк бессмысленно, проще выбрать другой.

Однако это может не уберечь вас от «изменения рыночной конъюнктуры»

Большой объем информации, которую нужно просмотреть и осмыслить в короткие сроки, может влиять на то, что из поля зрения ипотечных заемщиков уходят очень важные детали.

Многие банки до сих пор добавляют в договор пункт об изменении ставки в случае «изменения рыночной конъюнктуры» или изменения ключевой ставки Центробанка РФ. Суть данной опции в том, что банк может поменять условия договора без консультации с заемщиком.

Конечно, ведущие игроки рынка вряд ли будут прибегать к таким ухищрениям, но попасть под данные пункты шанс все еще высок.

В результате при изменении ключевой ставки или при начале экономического кризиса вы рискуете попасть в ту же группу, что и печально известные валютные ипотечники. В сложившейся ситуации выход один — идти подписывать договор в другой банк.

Не забывайте о штрафах за просрочку

В любом договоре любого банка прописаны штрафные санкции за задержку выплат по основному долгу и процентам. Максимальный размер штрафа сегодня достигает 0,06% в день от суммы, просроченной кредитором. Таким образом, уже один день просрочки грозит существенными финансовыми потерями.

Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» гласит, что размер пеней, а также штрафов по ипотеке, в случае просрочки платежей не может быть выше ключевой ставки на дату подписания договора между банком и заемщиком.

Раньше максимально возможный размер штрафов за просрочку кредитов не был прописан, и банки пользовались этим и назначали космические штрафы в договорах.Все это приводило к непрогнозируемому должником росту ставки, а также астрономическим платежам из-за просрочки.

После большого количества прецедентов с судебными разбирательствами Госдума внесла необходимые изменения в законодательство и заемщики стали пользоваться большéй защитой. Однако это не означает, что следует отказаться от детального изучения кредитного договора.

Оформлять кредитный договор на самом деле не так страшно

Изучив все возможные подвохи, становится понятно, что никаких особенно опасных ловушек в кредитном договоре нет. Разумеется, стоит еще до визита в банк ознакомиться со всеми условиями предложения, на месте проверить все нюансы сделки, а также постараться не совершать просрочек погашения кредита.

Не стоит избегать и обращения к кредитному специалисту; задайте ему все волнующие вопросы — ничего страшного в этом нет. Главное — помнить, насколько значительную сумму вы берете, и постараться максимально серьезно подойти к процедуре.

Также не стоит забывать, что все документы, которые связаны с выплатой кредита, необходимо хранить до полного исполнения обязательств в надежном месте.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-pravilno-chitat-ipotechnyj-dogovor-218337/

Кредитный договор по ипотеке

Кредитный договор по ипотеке
Это – документ, который регламентирует отношения заёмщика и кредитора на протяжении всего срока займа. В большинстве случаев между заёмщиком и банком заключается не договор ипотеки, а кредитный договор.  Любой договор кажется очень объёмным и сложным для восприятия документом. Но если знать как он структурирован, то гораздо проще его прочитать и понять.

Мы не будем исследовать каждый пункт и надеемся, что будущий заёмщик ответственно отнесется к такому ответственному делу как ипотека, и найдет время для изучения своего договора. Некоторые пункты говорят о вполне естественных обязательствах заёмщика.

Например, один из таких пунктов указывает на обязанности заёмщика уплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи за недвижимость. 

Мы остановимся на важных вещах, которые могут быть непонятны для обывателя и постараемся объяснить для чего они включены, и как необходимо их трактовать и понимать. 

Он состоит из семи разделов:

1) Участники сделки;

2) Предмет договора и обеспечение;

3) Порядок предоставления кредита;

4) Порядок пользования деньгами и их возврата;

5) Права и обязанности сторон;

6) Ответственность сторон;

7) Прочие условия.

Первая часть включает данные участников сделки: реквизиты ответственного лица со стороны банка – и заёмщика/созаёмщика. Обязательно внимательно их проверьте. 

В данном разделе прописывается основная суть: займ предоставляется на покупку конкретной недвижимости по конкретному адресу; для этого банк предоставляет заёмщику денежные средства в размере… на срок…

под процент …; в обязанности заёмщика входит вернуть деньги и уплатить начисленные проценты за период пользования.

То есть, в этом разделе перечислены основные вехи договора, более детальное описание которых дано в ниже следующих разделах.

Заемщик обязан передать недвижимость в залог. Для ипотеки данное условие обязательно.

Передача в залог недвижимости обеспечивает требования кредитора по возврату суммы долга, уплате процентов, начисленных за фактический период пользования деньгами, неустойки за неисполнение, просрочку исполнения и т.д.

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, банк имеет право продать заложенную недвижимость и компенсировать понесенные убытки. 

Стоит отметить, что многие потенциальные заёмщики думают, если досрочно гасить, то им все равно придется уплатить проценты, начисленные на весь срок. Это не так. Плата процентов осуществляется только за фактический срок пользования средствами.

Личное и имущественное страхование также является обеспечением. Заёмщик должен застраховать три вида рисков: 1) Риск в отношении утраты и повреждения недвижимости; 2) Риск утраты права собственности на недвижимость; 3) Риск причинения вреда жизни и потери трудоспособности. При наступлении страхового случая банк является выгодоприобретателем. 

А именно: займ предоставляется в безналичной форме на счет заёмщика открытый в банке; зачисление денежных средств на счет происходит после оплаты всех комиссий (если они есть) и страховании ипотеки. Датой предоставления кредита является день зачисления денег на счет заёмщика. 

Начисление процентов происходит со следующего дня после перечисления средств на счёт заёмщика. Начисляются проценты ежемесячно на остаток. Заёмщик вносит обязательные платежи каждый месяц в соответствии с графиком платежей. 

Платеж включает начисленные проценты и часть суммы долга, которые в графике платежей отображаются в разных колонках. В первую очередь погашаются начисленные проценты. 

Если на счету у заёмщика денежных средств меньше, чем сумма ежемесячного платежа, то в первую очередь деньги спишутся за проценты, а потом уже за кредит. А на недостающую сумму будет начисляться штраф за просрочку.

При длительных просрочках, существует своя последовательность погашения требований кредитора: в первую очередь уплате подлежат штрафные пени, начисленные на просроченную часть. Затем, уплате подлежат просроченные проценты, а также плановые проценты, которые уже были начислены за текущий период, но не попали в просрочку.

После этого, наступает очередность требования по уплате просроченных платежей в части суммы основного долга.

Затем, наступает очередность выплаты по единовременным штрафам.

Последними к возврату могут быть истребованы вся сумма займа (его непросроченная часть), требование по уплате страховых премий по договору страхования, а также по возмещению банку расходов, понесенных им в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением заёмщиком своих обязательств по договору. 

Зачастую, необходимо заранее предупредить банк о ваших намерениях внести досрочный платеж, направив ему заявление – обязательство. При этом нужно указать сумму, которая будет вноситься. Данный платеж будет списан в дату основного платежа. 

Если вы передумаете вносить этот досрочный платеж, то на вас может наложен штраф. 

Не все накладывают такие требования. К примеру, в Сбере можно прийти в любой день и внести любую сумму в качестве досрочного погашения, подписав новый график платежей.

Если вы захотите внести досрочный платеж, и просто пополните этими деньгами свой счет, то банк эти деньги в качестве досрочного погашения не спишет, а зачтет их при наступлении очередного ежемесячного платежа. О досрочном погашении необходимо предупредить.

Стоит обратить ваше внимание, что договор ипотеки – это включает большой перечень обязанностей заемщика и прав кредитора. Отказаться от займа, досрочное его вернуть или сделать перепланировку в квартире – вот все права, которые есть у заемщика. Остановимся на главных обязанностях. 

Заемщик несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора всеми своими доходами и имуществом.

Обязанности заёмщика 

1. Заёмщик обязан подписать договор ипотеки, закладную и договор купли-продажи. 

Подписание все документов осуществляется только в отделении банка. Все участники должны присутствовать на сделке и лично ставить подписи. Все подписанные документы заёмщик должен подать на регистрацию в течении 5 дней. Регистрации подлежит только договор-купли продажи, а кредитный и закладная необходимы для регистрации залога. 

2. Ежегодно страховать три вида риска. В случае, если заёмщик не застрахует недвижимость, то банк может за свой счет сделать страхование, а с заёмщика потребовать возврата денег за страховку.

Год от года сумма займа уменьшается, соответственно уменьшается и страховая премия.

3. Каждый год уведомлять банк о своем финансовом состоянии, предоставляя справку 2НДФЛ или налоговую декларацию.

4. Не сдавать в наем квартиру, не прописывать в нее третьих лиц без согласия заимодавца.

Права Банка

1. Право банка, которое следует из договора  – это потребовать досрочного возврата долга при нарушении кредитного договора, а при не возможности вернуть долг, реализовать квартиру с последующим удовлетворением своих денежных прав. 

К этому может привести, например, нарушение обязательства заемщика ежегодно продлевать договор страхования.

2. Без согласия заемщика передать права по договору и закладной другому лицу (новому владельцу закладной).

Это значит, что банк может переуступить свои права по договору (продать их) и тем самым привлечь средства для новой выдачи ипотеки.

Источник: https://podboripoteki.ru/dogovor/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.