Стороны договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений

Стороны договора аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду.

Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица. Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо.

Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы.

Предметом договора служат здания и сооружения, т.е.

такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории); наименования и т.п.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме. Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально.

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный.

Важным элементом являются права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Передача здания или сооружения должно осуществляться с подписанием сторонами передаточного акта.

Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.

Договор аренды предприятий.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры, независимо от срока их действия. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным.

Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие о размере арендной платы. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора.

Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга.

Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду.

Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

При передаче предприятия сторонами подписывается передаточный акт. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

Важную особенность пользования имуществом арендованного предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества – материальными ценностями, входящими в состав предприятия.

Арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам.

К тому же арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества.

Такие улучшения принадлежат арендодателю. Независимо от наличия или отсутствия его согласия на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре.

Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений.

Для этого он должен в суде доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору.

Источник: https://studopedia.ru/5_19790_dogovor-arendi-zdaniy-i-sooruzheniy.html

65.Аренда зданий, сооружений, предприятий

Стороны договора аренды зданий и сооружений

65.        Аренда зданий, сооружений, предприятий.

Договор: Возмездный, взаимный, срочный, консенсуальный

Существенный условия: предмет, цена

Субъекты: арендатор и арендодатель

Форма: письменная (нам срок более года – государственная регистрация)

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды.

Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом.

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст.

651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор – незаключенным.

В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель – собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать со зданием или сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества.

Но государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости могут быть подвергнуты здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям.

Вследствие этого такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона.

Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей.

Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого.

Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей.

Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.

1) Арендодатель вправе:

– требовать уплаты арендной платы;

– требовать в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы её досрочного внесения в установленный арендатором срок (не более, чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором (ст. 614);

– требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (ст. 619).

2) Арендодатель обязан:

– предоставить сданное внаём имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению (ст. 611);

– отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612);

– предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613);

– произвести за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616).

3) Арендатор вправе:

– истребовать сданное внаём имущество и возмещение убытков, причинённых несвоевременностью предоставления имущества (ст. 611);

– требовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых неисполнением договора;

– при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

– требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

– удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендатора;

– требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

– если арендодателем не произведён капитальный ремонт, то:

– произвести его за счёт арендодателя;

– потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

– с согласия арендодателя (ст. 615):

– сдать имущество в субаренду;

– передать арендные права другому лицу;

– отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

– иметь преимущество при заключении договора на новый срок (ст. 621).

4) Арендатор обязан:

– своевременно платить арендную плату;

– пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.

Источник: https://alekssandr.jimdofree.com/%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/65-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0-%D0%B7%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B9-%D1%81%D0%BE%D0%BE%D1%80%D1%83%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%8F%D1%82%D0%B8%D0%B9/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.