Ведение договоров аренды

Анастасия Сапожникова Анна Путилова

В условиях трансформации экономики методы учета и стандарты также трансформируются.

Не обошел этот процесс учет аренды, и 13 января 2016 года был опубликован стандарт МСФО16 “Аренда”, затем US GAAP ASC842, а далее и российское Министерство Финансов адаптировало новые стандарты под российские реалии и выпустил ФСБУ25.

Стандарт МСФО16 стал обязательным для применения компаниями с 2019 года, ФСБУ25 становится обязательным для большинства российских компаний с 2022.

Предпосылок для введения новых требований учета аренды накопилось много, в том числе наличие более 85% операционных договоров за балансом компаний общим объемом договоров более $ 3.

3 триллиона долларов (оценка Совета по МСФО), которые явным образом указывают на наличии активов и обязательств в рамках договоров.

Таким образом отчетность компаний, имеющих большое количество арендных договоров, искажалось и могла неправильно трактоваться менеджментом и инвесторами.

С новыми стандартами стерлись различия между финансовой арендой и операционной, и теперь любые договора аренды рассматриваются как приобретения актива в форме права пользования имуществом в обмен на платежи.

У компаний возникло обязательство по раскрытию данных по договорам аренды в качестве арендатора: отражению актива в форме права пользования и обязательство в балансе, последующему учету процентов и платежей. Отдельным требованием является учет модификаций договоров с перерасчетами активов, обязательств и всех связанных потоков. 

Эффект от нововведения на отчетность выявляется в росте активов и обязательств компаний.

Последствия от ведения для организаций – увеличение интеграции подразделений  внутри компании (управление договорами, бухгалтерский учет, расчеты с контрагентами),  требование к взаимодействию и своевременному реагированию подразделений, вовлеченных в процесс учетам аренды.

При этом процессы учета аренды должны быть контролируемыми, полученные расчеты прозрачными, обоснованными и аудируемыми.

SAP разработал решение, которое наилучшим образом покрывает требования нового стандарта и автоматизирует сложный процесс учета договоров аренды.

Данным решением является расширение модуля RE-FX на подмодуль “Управление договорами аренды”. Оригинальное название Решения SAP Contract Lease Management Flexible Real Estate Management.

Решение создавалось совместно с аудиторами строго следуя предписаниям стандарта и является официально сертифицированным с 2018 года (ссылка на сертификат соответствия в SAP ноте 2255555).

Содержание

«Управление договорами аренды» на базе SAP RE-FX

«Управление договорами аренды» на базе RE-FX является комплексным решением, которое поддерживает полный цикл жизни договора и оценку на основании актуальных данных согласно МСФО16, ФСБУ25 одновременно.

Основными функциями Решения являются:

1. Интегрированность

Автоматически создаются: проводки платежей и процентов в FI; карточка ОС в FI-АА; интеграция с CO.

2. Учёт в нескольких стандартах учёта

МСФО (МСФО16), РСБУ (ФСБУ 25/2018)

3. Настройка денежных потоков

Внесение фиксированных и единовременных выплат, поддержка различных видов условий договоров.

4. Автоматические проводки

Оценка договора  производится в реальном времени, обновляя значения при изменениях и запуске программы амортизации.

5. Разграничение полномочий

Возможность определения ответственных лиц за ведение карточки договора и основного средства, а также за ведение оценки.

6. Отчетность

Расширенная отчетность, покрывающая требования как к основным данных договоров, так и оценке согласно стандартам учета. Отчеты по денежным потокам, реклассификации обязательств, оценке обязательств в иностранных валютах, просмотр всех проведенных документов и созданных основных средств.

Подмодуль «Управление договорами аренды» является частью модуля RE-FX, который в свою очередь входит в SAP FI.

Являясь частью SAP Финансы, Решение бесшовно интегрируется с:

  • Главной книгой (FI-GL), в части автоматического создания бухгалтерских документов на основании произведенной оценки договоров. Производится проводка всех рассчитанных значений денежного потока оценки. Решение поддерживает параллельный учёт и оценку согласно разным принципам учета, и позволяет проводить в несколько книг одновременно;
  • Учетом основных средств  (FI-AA) в части создания карточек и последующего учета активов в форме права пользования. При этом рассчитанные стоимости актива, амортизации, суммы модификаций автоматически обновляются на основании данных договоров и оценки из подмодуля Управления договорами аренды. Значения, рассчитанные по разным принципам учета проводятся в разные области одной карточки актива

Интеграция с FI-AA является опциональной. В случае отсутствия интеграции, все соответствующие операции с активом управляются и проводятся напрямую из RE-FX.

  • Учетом расчетов с контрагентами (FI AR/AP и BP) для проводки открытых позиций контрагентов (счет-фактура) на основании потока платежей, заведенного в RE-FX;
  • Управленческим учетом и модулем «Управления проектами» (SAP PS). Контировки и объекты затрат (МВЗ, заказы, бизнес-сферы, функциональные сферы, СПП-элементы) указываются в договорах и используются для проводки расходных и доходных позиций.

Дополнительно решение может быть интегрировано системами ведения документов, такими как DMS,  RCM. Данная интеграция дорабатывается дополнительно, в стандарте предлагаются интерфейсы для создания и изменения договоров, которые могут быть использованы для таких расширений функциональности.

Пример ведения и оценки договора аренды в системе S/4 HANA

Рассмотрим ведения и оценки конкретного договора аренды с использование подмодуля «Управление договорами аренды» в системе S/4 HANA.

Операции, приведенные в примере, могут быть выполнены для нескольких договор одновременно в режиме массовой обработки.

Создание договора

Договор это соглашение между несколькими партнерами относительно одного или нескольких объектов договора.

Договор должен содержать: дату начала, срок действия и / или соглашения для уведомлений и продлений. Условия договора определяют поток платежей за использование или покупку объекта(ов) договора.

Стандартная карточка договора содержит 9 основных вкладок. Количество отображаемых вкладок может изменяться в зависимости от вида договора и его признака релевантности для оценки.

При создания карточки договора необходимо указать информацию на следующих вкладках:

1. Общие данные с быстрым вводом.

На данной вкладке указываются основные данные договора. Обязательными атрибутами являются:

  • Вид договора – основной признак классификации договоров. В зависимости от выбранного вида договора, определяется пользовательский интерфейс с необходимыми вкладками и полями.
  • Балансовая единица
  • Название договора

2. Партнеры. Данная вкладка содержит всю необходимую информацию о деловом партнере\партнерах договора.

3. Время выполнения.  Данная вкладка содержит информацию о сроках договора, возможностях продления договоров, а также расторжения договора.

4. Объекты. Вкладка содержит информацию о арендуемых объектах: название, необходимую контировку и вид объекта.

Если RE-FX уже используется, в договорах могут использоваться ранее созданные объекты архитектурного ракурса такие как здания, квартиры, парковочные места и т.д.

При этом движимое арендованное имущество определяется как «объект договора». При использовании только подмодуля “Управление договорами аренды”, всё недвижимое

Для прочтения полной версии статьи необходимо зайти как зарегистрированный пользователь.

Источник: https://sapland.ru/kb/articles/stats/upravlenie-dogovorami-arendi-na-baze-re-fx-v-tselyah-avtomatizatsii-raschetov-ms.html

АрендаSoft — система учета аренды, договоров и платежей

Ведение договоров аренды

Автоматическая отправка документов и уведомлений

Аналитика показателей эффективности

Планы расположения объектов аренды

Формирование документов по шаблонам

Снижение затрат времени на рутинные операции в 3 раза

Вся информация о вашем бизнесе в интерактивном виде на экране компьютера, планшета и телефона

Интерактивные планы расположения объектов аренды с информацией по договору, арендатору и тарификации, с указанием статуса занятости, долгов и степени просрочки оплат

Снижение затрат времени на рутинные операции в 3 раза

Вся информация о вашем бизнесе в интерактивном виде на экране компьютера, планшета и телефона

Интерактивные планы расположения объектов аренды с информацией по договору, арендатору и тарификации, с указанием статуса занятости, долгов и степени просрочки оплат

Автоматизация бизнес-процессов — это наше призвание. Разработанная нами облачная система одинаково хорошо подходит как для малого, так и крупного бизнеса. Она позволяет эффективно организовать процесс сдачи в аренду складских помещений, торговых площадей, коммерческой недвижимости, оборудования и прочих специфических объектов.

Для разработки применяются самые современные технологии, позволяющие сделать программный продукт многофункциональным, удобным, быстрым и простым. Обратившись к нам, вы получите надежное, гибко настраиваемое программное обеспечение, идеально подходящее под запросы вашего бизнеса, при этом — по доступной цене.

Финансовые потоки вашего бизнеса собраны в одном месте

Автоматическое составление различных финансовых отчетов

Удобная структурированная аналитика поможет увеличить прибыль

Радикальное увеличение эффективности труда и снижение количества ошибок

«АрендаSoft» (АрендаСофт) — это облачная система учёта аренды различной специфики. В отличие от Excel и других средств компоновки абстактных данных АрендаСофт была разработана специально для ведения арендного бизнеса.

Система позволяет автоматизировать работу, от внесения данных клиента (получать данные клиента можно по ИНН или наименованию), до формирования документов и отправки уведомлений по шаблонам, выставления счетов и контроля дебиторской задолженности.

«АрендаСофт» обладает также обширным набором инструментов аналитики, позволяющими как отслеживать общую картину эффективности бизнеса, так и детально разбирать конкретные ситуации.

Благодаря широкому набору интеграций с различными системами (SMS-пулы, системы статистики, банки, виртуальные АТС) «АрендаСофт» может стать единым хабом технологий вашего бизнеса, объединяющим все процессы в одну цепочку.

Добейтесь максимальной эффективности вашего бизнеса благодаря глубокой аналитике, доступной в любую секунду

Добейтесь максимальной эффективности вашего бизнеса благодаря глубокой аналитике, доступной в любую секунду

Удобный вид планов помещений и этажей, цветовое выделение статусов объектов аренды.

Свободные и сданные объекты аренды, статус оплаты текущего договора или задолженности, история аренды объекта.

Гибко настраиваемая интеграция с популярным продуктом в режиме реального времени.

Автоматические уведомления о задолженностях по SMS, E-mail и с помощью автообзвона

Система позволяет принимать лиды из различных источников и сопровождать цикл сделки по клиенту от обращения до оформления договора

Хотите видеть состояние бизнеса и темпы его роста? В системе есть множество отчетов по показателям выручки, заполненности, прихода оплат, объему дебиторской задолженности, и многое другое

Удобный вид планов помещений и этажей, цветовое выделение статусов объектов аренды.

Свободные и сданные объекты аренды, статус оплаты текущего договора или задолженности, история аренды объекта.

Гибко настраиваемая интеграция с популярным продуктом в режиме реального времени.

Автоматические уведомления о задолженностях по SMS, E-mail и с помощью автообзвона.

Система позволяет принимать лиды из различных источников и сопровождать цикл сделки по клиенту от обращения до оформления договора.

Хотите видеть состояние бизнеса и темпы его роста? В системе есть множество отчетов по показателям выручки, заполненности, прихода оплат, объему дебиторской задолженности, и многое другое

Сервис для учета аренды был создан на основе анализа потребностей представителей арендного рынка и большого практического опыта построения сложных технических систем. Руководствуясь практическими примерами, наша команда разработала систему, позволяющую избавиться от рутинных процедур и сконцентрироваться на более важных областях бизнеса.

Если вас заинтересовала CRM-система «АрендаSoft» и вы хотите внедрить ее у себя на предприятии – наши специалисты поделятся с вами практической информацией о возможностях ее применения в ваших бизнес-процессах.

Система полезна в первую очередь для систематизации процессов учёта аренды, увеличения эффективности труда персонала и автоматизации процессов сбора платежей, работы с должниками и документооборота.

Система позволяет в реальном времени мониторить занятость площадей/единиц объектов аренды, динамику заполняемости, количественных показателей (KPI), объем дебиторской задолженности, и другие важные для бизнеса метрики.

Система изначально разрабатывалась как универсальный инструмент для работы со сдаваемыми в аренду единицами площади или другими объектами, от офисов и помещений до морских контейнеров и оборудования.

Если вы сомневаетесь, подойдёт ли система конкретно вашему бизнесу — обратитесь к нам за консультацией, мы приведём примеры практического использования системы и вместе придём к выводу, насколько она сможет быть полезна вашему бизнесу и оптимизировать затраты

Для работы в системе достаточно любого устройсва, имеющего браузер и выход в интернет (компьютер, ноутбук, планшет, телефон и т.п.).

Система оптимизирована для работы на устройствах любого размера, включая мобильные устройства.

Благодаря технологии Прогрессивных веб-приложений (PWA) мы поддерживаем единую платформу для всех устройств, на любом из которых вам доступен полный объем функциональных возможностей системы.
Автоматизация документооборота позволяет значительно снизить затраты ресурсов рабочего времени на создание, обработку и поиск документов. Бумажный документооборот до сих пор… Давайте представим, что компания, которая занимается арендой недвижимости, оказывает услуги по постоплате, то есть фактически в долг. Такие условия привлекательны… Автоматизация аренды позволяет значительно упростить многие аспекты данного направления в бизнесе. Облегчить оперативный учета при сдаче недвижимости, прокате автотранспорта, спортивного…

Источник: https://arendasoft.ru/

Как составить договор аренды

Ведение договоров аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Фсбу 25/2018: бухгалтерский учет аренды по новым правилам

Ведение договоров аренды

С 2019 года действует Приказ Минфина России от 16.10.2018 № 208н «Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Стандарт разработан на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Именно к нему следует обращаться как к вспомогательному при определении учетной политики по учету аренды.

ФСБУ 25/2018 применяется сторонами договора аренды и иных договоров, положения которых предусматривают предоставление за плату имущества во временное пользование.

Совершенно необязательно, чтобы в договоре были слова «аренда», «лизинг», «финансовая аренда», «текущая аренда», «операционная аренда».

Даже если вы укажете, что одна сторона предоставляет услуги по обеспечению присутствия персонала в помещении, по новому стандарту это будет классифицироваться как аренда, если в целом договор по совокупности признаков может быть классифицирован как аренда. Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.

1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или главе 34 «Аренда» ГК РФ теперь никак не будет влиять на отражение отчетности по стандарту 25/2018. Применение нового стандарта сторонами договора аренды не зависит от того, на чьем балансе по договору числится имущество, — на балансе арендодателя или арендатора.

ФСБУ 25/2018 не распространяется на организации государственного сектора и не применяется при предоставлении:

  • участков недр для геологического изучения, разведки, добычи полезных ископаемых;
  • результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены;
  • объектов концессионного соглашения.

В российском бухучете появилось новое понятие

Представления об аренде в бухучете кардинально меняются. Вместо привычного «имущества», которое при операционной аренде находится на балансе арендодателя, а при финансовой аренде — на балансе любой из сторон, появляется «объект учета аренды».

ФСБУ 25/2018 устанавливает критерии, по которым можно классифицировать объекты учета аренды:

  • имущество предоставляется на определенный срок;
  • предметы аренды можно идентифицировать, то есть из договора понятно, о каком имуществе идет речь;
  • арендатор самостоятельно определяет, как он будет использовать предмет аренды в границах его технических характеристик;
  • арендатор имеет право получать экономическую выгоду, используя предмет аренды.

При организации и ведении бухгалтерского учета объектов обе стороны договора аренды действуют независимо друг от друга.

Арендатор всегда будет отражать право пользования имуществом в активе, а обязательство по аренде — в пассиве. И эти обязательства будут погашаться по мере платежей.

Арендодатель будет подразделять аренду на финансовую и операционную. Учет финансовой аренды предполагает признание в качестве актива чистой инвестиции в аренду. Доходы при этом признают в виде процентных начислений по этой инвестиции.

Послабления для тех, кто ведет учет упрощенным способом

Организации, которые вправе вести бухучет упрощенным способом, могут воспользоваться послаблениями.

Они могут применять стандарт 25/2018 только в отношении договоров аренды, исполнение которых начинается с 1 января 2022 года. Соответственно, у них есть возможность заключать договоры до этого периода и сдавать по ним бухгалтерскую отчетность привычным способом.

Упрощенные способы учета вправе применять:

  • субъекты малого предпринимательства;
  • некоммерческие организации, не являющиеся иностранными агентами;
  • организации, получившие статус участников проекта «Сколково».

(п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

Арендатор отражает в учете аренду всегда одинаково, независимо от того, является аренда операционной (текущей) или финансовой.

Арендодатель должен будет классифицировать аренду как операционную или финансовую, для него учет будет различным. Главный критерий — кто будет нести риски (арендодатель или арендатор).

Арендодатель, который вправе применять упрощенные способы учета, может классифицировать все объекты учета аренды в качестве объектов операционной аренды, забыв о финансовой. Исключение составляют случаи, когда в договоре сказано, что он предусматривает право выкупа.

Арендатор, который вправе применять упрощенные способы учета, может не отражать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде.

Аренда отражается как периодические платежи способом, применяемым до ввода в действие ФСБУ 25/2018.

Но при этом договор не должен предусматривать выкупа, имущество нельзя сдавать в субаренду, срок аренды не должен превышать 12 месяцев, а стоимость объекта — 300 000 руб.

Право пользования активом оценивается по сумме всех фактических затрат, включая затраты на доставку предмета аренды, его монтаж и демонтаж после окончания срока аренды.

Кроме того, ФСБУ 25/2018 требует применения дисконтирования, то есть необходимо будет не только показать предмет аренды и обязательства, но еще и отдисконтировать платежи за весь срок аренды, предварительно определив для этого ставку.

При упрощенном учете, оценивая объект, нужно учитывать первоначальную сумму арендных платежей. Затраты арендатора в связи с расходами, оценочные обязательства как будущие затраты на демонтаж необходимо признавать в том периоде, когда они понесены, то есть когда фактически произведен демонтаж. Платежи можно оценивать по номинальной стоимости, без дисконтирования.

Досрочный переход к применению стандарта

Организации могут начать применять новый стандарт до 2022 года. В этом случае свое решение необходимо раскрыть в бухгалтерской отчетности. Кому целесообразно начать сдавать отчетность по новому стандарту досрочно?

Прежде всего речь идет об организациях, которые подлежат обязательному аудиту. При переходе на ФСБУ 25/2018 изменения учетной политики необходимо отражать ретроспективно. Если организация прежде учитывала аренду в соответствии с МСФО, то корректировка процедур не потребуется. В противном случае вас ждет ретроспективный пересчет.

Чтобы не переделывать сформированную отчетность, удобнее вести учет предметов аренды по правилам нового стандарта с начала срока договора, то есть уже сейчас.

Обратите внимание: стандарт применяется к договорам аренды, а не к организации в целом. Это значит, что необходимо анализировать каждый договор на предмет применения стандарта.

Новый стандарт можно не применять в отношении договоров аренды, исполнение которых истекает до конца года, с которого вы решили отчитываться по новым правилам.

Пример: Организация планирует применять стандарт с 2021 года. Есть несколько договоров аренды сроком на 10 лет. Срок одного из договоров истекает в октябре 2020 года. К нему применять новый стандарт не нужно.

Арендаторов и в этом вопросе ждет хорошая новость: они имеют полное право не проводить ретроспективный пересчет при изменении учетной политики. Достаточно лишь накануне перехода на стандарт отразить то состояние вещей, которое сложилось на 31 декабря предшествующего года.
По каждому договору необходимо единовременно признать:

  • право пользования активом;
  • обязательство по аренде.

Право пользования активом будет оцениваться по справедливой стоимости существующего имущества, обязательство по аренде — по приведенной стоимости оставшихся арендных платежей. Разница между ними относится на счет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

ФСБУ 25/2018.
Учет аренды по новым правилам

Узнайте о переходных положениях на вебинаре

Смотреть

Вопросы слушателей, которые прозвучали на трансляции вебинара
«Аренда по-новому: переходные положения»

1. Если организация подлежит обязательному аудиту, но договор аренды краткосрочный. Нужно применять стандарт ФСБУ 25/2018?Ответ: тот факт, что организация подлежит обязательному аудиту, означает, что права на применение упрощенных методов учета она не имеет.

 Но у нее есть другое основание для отражения арендных платежей по прежнему варианту (текущая аренда до применения ФСБУ 25/2018) — краткосрочность аренды (п. 11 ФСБУ 25/2018), поэтому применять стандарт не нужно. Но не стоит забывать, что десятилетиями продлеваемый договор (11 месяцев + 11 месяцев + 11 месяцев и т.д.

) аудитором будет расцениваться как долгосрочный, исходя из приоритета содержания перед формой. А это может присести к тому, что фирме придется применять новый стандарт.

2. Если договор заключен на неопределенный срок, нужно применять стандарт?Ответ: стандарт применяется только к договорам с указанным сроком аренды (п. 1 Стандарта).

3. При аренде у муниципалов земли сроком на 49 лет тоже надо применять стандарт? В этом случае невозможно предугадать арендную плату…

Ответ: в пункте 4 Стандарта сказано о том, что он не распространяется на госсектор. Если арендатор не является организацией госсектора и срок аренды определен, то стандарт нужно применять.

По мере изменения арендной платы и процентных ставок сумма активов и обязательств может быть скорректирована.

Ключевые тезисы стандарта ФСБУ 25/2018

В завершение отметим важные тезисы, которые помогут понять суть стандарта и начать планировать работу по новым правилам.
Федеральный стандарт бухгалтерской отчетности 25/2018:

  1. применяется при арендных отношениях обязательно с 2022 года, добровольно — с настоящего времени;
  2. распространяется на конкретный договор, а не на всю организацию;
  3. имеет отношение только к бухгалтерскому учету;
  4. требует ретроспективного пересчета при отражении изменений в учетной политике;
  5. вводит новое понятие «объект учета аренды»;
  6. предполагает послабления для организаций, которые ведут учет упрощенным способом.

В статье представлены общие базовые положения по новому Федеральному стандарту 25/2018.

Многие вопросы требуют детальной проработки: дисконтирование, амортизация права пользования активом, признание инвестиции в аренду и оценка ее стоимости, начисление арендных платежей, раскрытие информации в отчетности участниками договора аренды, классификация предмета аренды у арендодателя и варианты ведения учета у арендатора. Кроме того, в настоящее время для отражения операций по учету в соответствии с новым стандартом не установлено никаких новых счетов.

Эти вопросы с примерами мы подробно рассмотрим на экспресс-курсе «Учет аренды и лизинга в 2020 году. Как работать по новым правилам».

Тот факт, что стандарт обязателен к применению лишь с отчетности за 2022 год, не должен вводить в заблуждение. Анализировать информацию, обучать персонал, делать первые шаги по изменению учетной политики нужно уже сейчас.

Записаться на экспресс-курс

Источник: https://School.Kontur.ru/publications/1689

ОРГАНИЗАЦИЯ, ВЕДЕНИЕ УЧЕТА ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ведение договоров аренды

PS в конце статьи – бонусное предложение на бух. сопровождение. PS

Оптимальный налоговый режим для арендодателя

Бухгалтерский учет аренды нежилой недвижимости, точнее доходов, полученных арендодателем, во многом зависит от применяемого субъектом режима налогообложения. Индивидуальные предприниматели, как правило, используют спецрежимы.

Сдавать нежилые помещения в аренду выгодно на ПСН, вмененке и упрощенке. В первом и втором случае учет как таковой практически отсутствует. Все, что нужно предпринимателю, правильно рассчитать и своевременно заплатить налог (оплатить патент).

Что касается отчетности, владельцы патента не отчитываются в ФНС, вмененщики сдают общую декларацию по ЕНВД.

С УСН все немного сложнее. Система налогообложения допускает учет только доходов или доходов за вычетом расходов. Какой формат будет максимально выгодным? Все зависит от количества сдаваемых помещений в аренду, стоимости услуг, наличия или отсутствия затрат, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в рамках реализации функций арендодателя.

Если говорить о физлицах, стоит упомянуть НДФЛ. Стандартная ставка по этому налогу – 13%. Очевидно, что сдавать в аренду нежилую и довольно дорогостоящую недвижимость при таких условиях налогообложения невыгодно. Рациональнее зарегистрировать ИП и снизить базовую налоговую ставку до 6% с полученных доходов.

Юрлица сдают в аренду недвижимость, используя УСН. Этот режим позволяет оптимизировать затраты на налогообложение. ОСНО применяется довольно редко.

Этот режим предусматривает исчисление, уплату большого количества разных налогов, ведение полноценного бухгалтерского учета.

Рациональным применение общей системы может быть в случае нежелания юрлицом вести раздельный учет и совмещать несколько спецрежимов. 

Основные нюансы бухучета недвижимости у арендодателя

При передаче нежилого помещения в аренду арендодатель продолжает оставаться собственником объекта. Соответственно, стоимость помещения не списывается с баланса. Данная норма регламентирована действующими ПБУ.

Недвижимость, согласно действующему законодательству, причисляется к основным средствам.

Такие объекты могут учитываться на разных счетах:

  •  01, отражающем движение основных средств; 
  •  03, предназначенном для доходных вложений в материальные ценности.

Последний рекомендуется использовать, если нежилое помещение было приобретено непосредственно с целью сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

  Еще одним важным нюансом бухучета нежилой недвижимости является начисление амортизации. Арендодатель начисляет ее по каждому из сдаваемых в аренду объектов отдельно. Амортизация включается в стоимость аренды.

  Оплачиваться арендная плата может постфактум (по прошествии учетного периода) и авансом. В последнем случае для отражения в учете денежных поступлений рекомендуется использовать субсчет, специально созданный для отражения расчетов по полученным авансам. 

Учет арендованной недвижимости арендатором

Как учитывает арендную недвижимость арендодатель, понятно. А должна ли она каким-то образом отражаться в учете у арендатора? Попробуем разобраться.

  Согласно МСФО, имущественное право (а именно таковым является право действующего арендатора на использование объекта аренды) является активом. И учитываться он должен надлежащим образом. Регламентируется учет МСФО (IFRS) 16 «Аренда», действующим на территории РФ с июня 2016.

Отступать от стандарта разрешается при взятии в аренду дешевой недвижимости на короткий срок.  Согласно национальным ПБУ, арендованное имущество может относиться к основным средствам. Для его отражения в учете рекомендуется использовать забалансовый счет.

Что касается порядка амортизации, оценки имущества арендодателем, таковой законодательно не установлен.

Арендованные основные средства обычно отражаются на счете 001. Их оценка соответствует размеру арендной платы, указанной в договоре. Другую оценку, например по кадастровой стоимости, национальное законодательство использовать не запрещает, но и не требует.

Если арендатор обращается к МСФО, арендованное имущество придется отражать в учете в составе основных средств. Это неизбежно влечет за собой увеличение налоговой базы, размера налога на имущество (НК РФ, ст. 374, п. 1).

Бухгалтерская первичка арендатора

Отражение в учете арендованного имущества невозможно без грамотного оформления первичных документов. Согласно ОЗ «О бухгалтерском учете», арендатором должны быть задокументированы:

  •  факт приема нежилого помещения;
  •  расчеты с собственником объекта (арендодателем);
  •  расходы на эксплуатацию арендованного помещения (ремонт, улучшение, коммунальные услуги и т.п.).

Также в обязательном порядке документируется факт возврата объекта арендодателю по окончании срока действия договора аренды. Расходы арендатора должны быть подтверждены.

В случае отнесения к ним арендной платы подтверждающими документами служат: договор, заключенный с арендодателем, акт приема-передачи нежилого помещения, акт приема-передачи оказанных услуг.

Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством, реализацией (НК, ст. 264).

Приниматься к учету они могут по дате расчетов с арендодателем, по дате предъявления налогоплательщику документов, являющихся основанием для осуществления расчетов, последним числом отчетного периода. Актуальный способ следует закрепить в учетной политике.

Во избежание расхождений между налоговым и бухгалтерским учетом рекомендуется учитывать арендные платежи в составе прочих расходов последним числом отчетного периода. 

Как организовать и вести учет?

  Учет аренды и у арендодателя, и у арендатора может быть организован по-разному. Кто-то отдает предпочтение штатной бухгалтерии, кто-то – аутсорсингу.

Последний актуален для арендодателя, если объектов, сдающихся в арену, много, они все имеют разную площадь, для осуществления соответствующей деятельности используются разные режимы налогообложения. Раздельный учет требует ресурсозатрат, высокой квалификации бухгалтера.

Сотрудничество с аутсорсером минимизирует риск допущения ошибок в учете, некорректного исчисления налогов.

  Учет аренды у арендатора тоже может быть штатным и внешним. На аутсорсинг его рационально передавать вместе с другими участками бухучета.

Это позволит подобрать оптимальный способ отражения затрат, минимизирует риск учетных ошибок, занижающих или завышающих базу по налогу на прибыль.
Грамотный, корректный учет аренды – ваша страховка от возможных претензий со стороны налоговиков.

И не важно, снимаете вы нежилое помещение на короткий, длительный срок или, наоборот, оказываете услуги по аренде.

PS Бонусное предложение. Всем дочитавшим – бонус 5 тыс. на бухгалтерское сопровождение.

http://xn--80abgj3a5ames.xn--p1ai/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/buhgalterrf/organizaciia-vedenie-ucheta-pri-arende-nejiloi-nedvijimosti-5c0f749bb2ad0b00ad079888

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.