Залог будущей недвижимости

Обеспечение залогом будущего обязательства

Залог будущей недвижимости
Разместил: Егоров Константин Михайлович Другое Статьи 06.03.

2008

Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований (Закон РФ «О залоге» ст.4 п.3).  Однако согласно п. 1 ст.

339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Может ли это означать, что залогом обеспечиваются только реально существующие обязательства?

По тексту нормы видно, что ГК РФ имел в виду обеспечение реально существующих, то есть возникших, обязательств.

Толкуемая норма ГК РФ не призвана регулировать случаи, при которых допустимо заключать договор залога. Она ограничена тем смыслом, который положен в основу ее установления. Именно она же призвана регулировать согласование сторонами существенных условий обеспечительной сделки и не более того.

Иначе говоря, нормы ГК РФ сами по себе не рассчитаны на случаи залога будущих требований и они не имеют в виду такие случаи исключить.

Таким образом, договор залога в обеспечение будущего обязательства не запрещен, но вследствие неприспособленности существующих норм должен признаваться непоименованным договором со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Однако это не означает, что он выводится из-под правового регулирования. К отношениям сторон по договору о залоге в обеспечение исполнения будущего обязательства должны будут применяться нормы, регулирующие сходные отношения, а именно нормы, посвященные залогу в обеспечение существующих требований (Ст .6 п. 1 ГК РФ).

Это, кстати, означает и то, что согласование существенных условий договора о залоге в обеспечение исполнения будущего обязательства должно происходить в том же объеме, что и предусмотрен п. 1 ст. 339 ГК РФ для случаев обеспечения существующих требований.

Это предписание отвечает как целям защиты прав добросовестных залогодателей, рискующих своим имуществом, так и в целях защиты залогодержателей от недобросовестных эксцепций о необеспеченности нарушенного требования. Необходимо это и в целях процессуальной экономии, соблюдение которой требует сведения к минимуму неоднозначностей при разрешении споров.

Все то же относится и к норме, содержащейся в п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Следовательно, Закон о залоге прямо предусматривает, а ГК РФ и Закон об ипотеке не содержат запрета на обеспечение залогом исполнения будущих обязательств.

Однако это утверждение справедливо при условии, что при этом будут соблюдаться нормы указанных законов, в частности нормы, требующие индивидуализировать само обеспечиваемое требование, пусть и указанием на критерии, по которым каждое заинтересованное лицо может с определенностью установить, возникло ли обеспечиваемое обязательство, каков его размер и в какой срок оно подлежит исполнению, а также об иных его характеристиках, требуемых в силу закона.  Вышесказанное можно проиллюстрировать существующей судебной практикой.

Конкурсный управляющий обратился в суд с иском о признании недействительным договора залога.

Договор залога был признан судом первой инстанции недействительным на том основании, что он заключен в нарушение п. 1 ст. 334 и п. 1 ст. 339 ГК РФ, поскольку этим договором должны были быть обеспечены требования, которые возникнут в будущем, и в договоре не указаны существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Судами апелляционной и кассационной инстанций решение суда было оставлено в силе, как основанное на правильном толковании норм (Постановление ФАС МО от 25.01.2001 по делу N КГ-А40/6522-00).

Банк обратился в суд с иском к обществу о признании договора залога действительным. Из материалов дела следовало, что общество заложило банку магазин в обеспечение исполнения обязательств по поименованным кредитным договорам, а также по кредитным договорам, которые будут заключены между сторонами в будущем.

Проверив решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции признал правомерным вывод суда о том, что ссылка на заключение кредитных договоров в будущем не позволяет определить размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (Постановление ФАС ЗСО от 21.06.99 по делу N Ф04/1264-267/А75-99).

Как видно, судами не говорится прямо о невозможности заключения договоров залога в обеспечение будущих требований. Суды ссылаются на несогласованность существенных условий договора залога. Означает ли это такую несогласованность как установленный факт в каждом конкретном деле либо это отвлеченные выводы судов, однозначно ответить нельзя.

В следующем деле вывод о невозможности заключения подобных договоров подразумевался.

Банк обратился в суд с иском к обществу об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке. Договор об ипотеке был заключен в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору о предоставлении кредитов.

Судом договор о предоставлении кредитов был квалифицирован в качестве предварительного договора.

Таким образом, посчитал суд, на момент заключения договора об ипотеке не существовало еще того обязательства, исполнение которого бы обеспечивалось ипотекой.

Поддерживая отказ в иске, суд кассационной инстанции указал, что ни нормы ГК РФ, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем.

Напротив, нормы ГК РФ о залоге и нормы Закона об ипотеке предусматривают возможность обеспечения реально существующего к моменту заключения договора об ипотеке обязательства.

Таким образом, в момент заключения договора об ипотеке в нем не могли быть указаны существенные условия, которые позволяют установить существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, так как это обязательство еще не возникло.

С учетом изложенного кассационная инстанция согласилась с выводом судов обеих инстанций о том, что договор об ипотеке является незаключенным (Постановление ФАС МО от 20.02.2002 по делу N КГ-А40/653-02).

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist_580.html

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: раскроем все нюансы

Залог будущей недвижимости

При выдаче займов в крупных размерах банки часто используют обеспечение кредита – залог.

В случае ипотечного кредитования в качестве залога может выступать приобретаемое жилье либо недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.

Выбор в пользу уже имеющейся недвижимости имеет определенную подоплеку. Оформляя ипотеку на новое жилье, будущий владелец ограничен в проведении большинства юридических операциях, т.к. недвижимость технически находится в собственности банка до полной выплаты кредита.

Суть ипотеки под имеющуюся недвижимость

В большинстве случаев к ипотеке прибегают заемщики, не имеющие иной возможности для покупки жилья, кроме займа в банке. Лишь в некоторых случаях заемщик, уже имеющий недвижимость в собственности, готов заложить ее для приобретения дополнительного недвижимого имущества.

При этом покупаемый объект полностью переходит в собственность заемщика, а банк получает права на другую недвижимость.

Отличие от обеспечения приобретаемым жильем

Обеспечение займа всегда повышает шансы на одобрение кредита, делает договор с банком выгоднее.

В России распространено ипотечное кредитование с залогом в виде жилья, которое только приобретается (около 80% всех ипотечных договоров). Так банки снижают риск потери выданных средств к минимуму.

Кредитные средства выдаются на определенную цель, а недвижимость остается в собственности банка в течение всего срока действия ипотечного договора.

При выдаче ипотеки на уже купленную и зарегистрированную на заемщика недвижимость процедура кредитования меняется. Клиенту банка предстоит подтвердить владение объектом, оценить его и составить залоговый договор с передачей имущества банку.

Если в качестве залогодателя выступают третьи лица, то понадобится их непосредственное участие в договорных отношениях с банком. Кроме того, размер ипотеки зависит от оценочной стоимости имеющейся недвижимости, а не от цены продавца на приобретаемое жилье.

Преимущества и недостатки

Российское ипотечное кредитование всегда сопряжено с некоторыми сложностями для заемщика. Сюда относятся и повышенные процентные ставки, и долгосрочность погашения займа. Ипотека под имеющуюся недвижимость обладает положительными и отрицательными сторонами для заемщика.

Преимущества:

  • Такое кредитование используется для улучшения жилищных условий;
  • В качестве залогодателя могут выступать третьи лица, например, родственники молодой семьи, чтобы помочь приобрести первое жилье без риска потери такового;
  • Процентные ставки при залоге имеющейся недвижимости во многих банках ниже по сравнению с классическим ипотечным кредитованием;
  • Заемщик не ограничен условиями договора при покупке недвижимости, как это происходит в случаях, когда залогом становится приобретаемое жилье;
  • Не требуется выплата первоначального взноса для получения ипотеки;
  • При использовании определенных программ кредитования, заемщики получают отсрочку по выплатам длительностью до 2-х лет.

Недостатки:

  • Размер займа в среднем составляет лишь 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости;
  • Банки выдвигают жесткие требования к возрасту, состоянию недвижимости и здания, где она расположена, не каждый объект подойдет в качестве залога;
  • В случае получения целевого займа, потратить полученные средства заемщик может только на приобретение недвижимости;
  • В случае нецелевого кредитования, ставки по займу выше;
  • Страховые выплаты по ломбардной ипотеке больше.

В зависимости от размера ипотечного кредита, состояния жилья и назначенных банком условий, недостатки заключения такого договора могут перевесить достоинства. В некоторых случаях такое кредитование может быть абсолютно невыгодным для заемщика по сравнению с ипотекой и залогом приобретаемого жилья.

Условия предоставления в Сбербанке

В зависимости от качества, стоимости залога и платежеспособности клиента, Сбербанк предлагает следующие условия кредитования:

  • Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
  • Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
  • Выдача ипотеки производится только в рублях;
  • Первоначальный взнос не требуется;
  • Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).

В качестве залогового объекта могут выступать:

  • Квартиры;
  • Частные, дачные дома и коттеджи;
  • Таун-хаусы;
  • Гаражи;
  • Земельные участки без построек.

Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:

  • Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
  • Не принимаются постройки из дерева;
  • Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
  • Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;
  • Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
  • Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
  • Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.

Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).

Ипотека физическим лицам с закладом коммерческой недвижимости

В качестве залога не обязательно использовать личную или жилую недвижимость. Недвижимость коммерческого назначения также может быть использована, если объект и заемщик соответствуют требованиям банка.

Физическим лицам кредиты также выдаются, ведение предпринимательской деятельности при выдаче займа не является обязательным условием.

Как снять залог после погашения кредита?

После погашения ипотеки залогодатель получает право безраздельного владения заложенной недвижимостью. Залог – обременение, которое регистрируется в ЕГРП. При наличии такого обременения большинство юридических операций с недвижимым имуществом недоступны владельцу. Для снятия залога необходимо предпринять следующие действия:

  • После внесения последнего платежа, обратиться в банк для уточнения сроков выдачи справки о погашении ипотеки и закладной с соответствующими пометками (обычно ее делают в течение 1 месяца);
  • С этой справкой следует обратиться в ближайшее отделение регистрационной палаты с заявлением о снятии обременения с объекта недвижимости;
  • В течение 3-х рабочих дней заявление и прикрепленные к нему документы будут рассмотрены;
  • Заявитель направляется в указанный день в день палаты, где получает новое свидетельство собственника.

Некоторые банки самостоятельно направляют необходимые документы для изменений в документах ЕГРП. В этом случае собственнику недвижимости понадобится только забрать новое свидетельство. Уточнить, как будет проходить процесс снятия залога, можно у сотрудников банка, выдавшего ипотеку.

При личных или финансовых обстоятельствах заемщик может предложить банку заменить предмет залога. В качестве нового залога может выступать равноценная или более дорогая недвижимость.

Если банк (залогодержатель) выразит согласие на замену предмета залога, то заемщик сможет переоформить закладную. Данной процедуре сопутствует оценка нового объекта, проверка документов и соответствие требованиям кредитора.

Что будет, если заемщик не платит ипотеку?

Дочитайте нашу статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/pod-zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a2147948139ba37393a458d/ipoteka-pod-zalog-imeiusceisia-nedvijimosti-raskroem-vse-niuansy-5c8a3225475eeb00b3777a01

Залог имущественных прав на будущее имущество

Залог будущей недвижимости

[30.11.2015]

Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

У Вас есть некие имущественные права, на будущее имущество, можно ли передать данный вид обеспечения в залог? Как кредитор будет оценивать такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Буква закона

Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. ГК РФ не дает определения имущественных прав.

Однако, из научной литературы данное определение может быть сформулировано следующим образом: имущественные права – это юридически закрепленные права юридических и физических лиц владеть, распоряжаться и пользоваться определенными имущественными ценностями.

По законодательству имущественные права банк может принимать в залог, совсем другое, что банки не жалуют данный вид залога, справедливо оценивая их как высоко рискованный актив.

1 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.

2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон), который четко обозначил, что принятие в залог прав на будущие объекты возможно. Согласно п. 2 ст. 336 ГК РФ в действующей редакции договором о залоге или законом может быть предусмотрено возникновение залога в отношении вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

Примечательно, что п.2 ст.

341 ГК РФ гласит, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок. Момент возникновения залога может быть зафиксирован в договоре залога или залог может возникнуть в силу закона (если например имущество не оплачено, то возникнет ипотека в силу закона) . В данном случае для банка возникает риск не возможность обращения взыскания на предмет залога, в виду форс-мажорных обстоятельств. Для снижения рисков кредитор, скорее всего, установит выдачу кредита, после оформления собственности на имущество. По существу теряется формулировка залога будущих объектов.

Залог прав на будущее недвижимое имущество

Самым распространенным залогом имущественных прав на будущее недвижимое имущество является ипотека при покупке первичных объектов недвижимости. Объект еще не построен, но право дольщика уже есть. И именно данное право будет заложено. Алгоритм регистрации залога имущественных прав

  1. Заключается кредитный договор с банком, в котором указывается что до момента получения комнаты, квартиры, коттеджа или дома из профилированного бруса – http://www.ecostroydom.ru/dom-brus.htm в собственности заложено право требования.
  2. Заключается договор ДДУ с Застройщиком
  3. ДДУ и кредитный договор подаются в Россреестр для регистрации. С более подробным списком документов можно ознакомиться на сайте Росреестра. В соответствии с п.5 статьи 5 ФЗ-102 «Об ипотеке» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
  4. Далее когда вы получите на руки договор ДДУ из регистрирующего органа, то на нем будет стоят отметка об ипотеке.
  5. Затем, когда заемщик оформит в собственность квартиру, банк обяжет заемщика подписать договор залога на эту квартиру. Как правило, данная оговорка присутствует в кредитном договоре и банк устанавливает срок подписания договора (например, договор залога на квартиру должен быть подписан не позднее даты или в течении 3 лет). Конечно данный период зависит от сроков строительства Данной позиции придерживается и арбитражный суд.

Определении Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2013 № 33-2037/2013 суд вынес решение, что ипотека будущих объектов недвижимости невозможна. т.к. банк не заключил договор залога на имущественные права, то наложить взыскание на предмет залога он не может. Между банком и заемщиком был заключен кредитный договор на приобретении квартиры в новостройке.

В кредитном договоре, банк указал, что в качестве залога он принимает поручительство физических лиц и залог (ипотеку) объекта недвижимости, залоговая стоимость которого устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором долевого участия. В соответствии с п. 6 ст.

340 ГК РФ договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, однако согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст.

130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, ипотека будущих объектов недвижимости невозможна.

Залог прав будущего движимого имущества

В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2013 № 33-2037/2013 суд указывает на то, что залог будущих объектов движимого имущества возможен. Однако, в настоящее время, с учетом поправок введенных в ГК РФ, при передаче движимого имущества в залог, данный факт должен быть зарегистрирован у нотариуса.

Согласно п. 4 ст. 339.1. ГК РФ залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества).

Подача уведомления о залоге залогодателем или залогодержателем – это их право, а не обязанность, однако если уведомление подано, то у залогодержателя появляется обязанность оперативного направления уведомлений об изменении или прекращении залога. Однако, банк заинтересован в подаче информации в реестр, чтобы избежать схем двойных залогов.

Оператором Реестра уведомлений о залогах движимого имущества является Федеральная нотариальная палата. Сведения Реестра открыты для публики в сети Интернет по адресу: https://www.reestr-zalogov.ru/

Алгоритм регистрации имущества в реестре

  1. Залогодатель или залогодержатель передают в реестр информацию о залоге, предоставив нотариусу заполненное уведомление по форме, утвержденной Приказом Минюста от 17 июня 2014 г. №131. В котором должны быть указаны идентификационные признаки (например для транспортного средства vin номер).
    Одно уведомление включает сведения по одному договору о залоге. Если по договору о залоге в составе предмета залога несколько объектов, они включаются в одно уведомление. При подаче в личном порядке внесение информации в реестр произойдет в течение двух дней, а при подаче по электронным каналам – в течение часа. Процедура платная: регистрация в реестре уведомлений о залоге движимого имущества (300 рублей), выдача выписок из указанного реестра (40 рублей за каждую страницу выписки в пределах первой – десятой страниц включительно, 20 рублей за каждую страницу выписки начиная с одиннадцатой страницы).
  2. По итогам процедуры нотариус выдает (направляет по электронным каналам) заявителю Свидетельство о регистрации уведомления о залоге.

При заключения договора залога требуется полная идентификация предмета залога, как и при регистрации у нотариуса. Поэтому если, заемщик еще не определился с предметом, то в залог его будет оформить невозможно. В соответствии со ст.339, п.

2 ФЗ №367 в залог можно оформит ВСЕ имущество приобретенное в будущем. Прописать кончено данную фразу можно это в договоре, но фактически залога нет, так он не идентифицирован. В данной ситуации банк может взять только права требования по договору купли –продажи. Схема аналогичная, как при залоге первичной недвижимости.

Но случаются случаи, когда например клиент определился с предметом залога, то в данном случае будет действовать механизм, как при лизинговом финансировании. Подписывается договор купли-продажи между покупателем (заемщиком) и продавцом, заемщик оплачивает свою часть, банк финансирует свою часть.

Возникает право собственности, затем идет регистрация в гос. органах (получает ПТС и т.д.). 

Залог прав выручки

Залог прав выручки – залог прав, которые заемщик (исполнитель контракта) получит в будущем, в виде денежных средств, за выполненный контракт. Банк, как правило, при принятии в залог данного вида имущества, кредитует клиента на финансирование данного контракта, наивно полагая, что может контролировать целевое использование кредита.

На данный момент времени банки отдают преимущество контрактам, заключённым с государственными органами или крупными коммерческими структурами. Конечно, риск задержки платежей со стороны Заказчика в данном случае сокращается. Но, если заемщик не выполнил в полном объеме свои обязательства, то конечно ему не заплатят и банк останется без залога.

Риски, которые существуют при оформлении в залог прав выручки:

Факторы рискаМетоды снижения
Изменения в реквизитах контракта наименования банкаЗаключение 3-х стороннего соглашения между Банком, Кредитором и стороной по договору о том, что все изменения к договору могут быть внесены только после их согласования Кредитором.Заключение трехстороннего соглашения о расчетах между Банком, Заказчиком и Клиентом или открытие аккредитива в пользу Клиента, при этом банк-эмитент или подтверждающий банк является приемлемым для Банка.
Изменение графика финансирования или приостановление финансированияНеобходимо учитывать специфику финансирования гос. контрактов со смещением на конец года.Предусмотреть в кредитной документации условие о том, что текущая сумма задолженности по открываемой кредитной линии не может превышать 50%-90% (на усмотрение банка, в т.ч. в зависимости от консолидированного уровня риска) от оставшейся суммы неисполненных обязательств по контрактам.Если кредитным договором предусматривается КЛЛЗ с графиком погашения кредита, т.е. до момента окончательного срока использования линии поступления по контракту не направляются на погашение кредита, как предусматривается стандартной схемой такого вида кредитования, можно предусмотреть следующее: В случае, если остаток неоплаченной части по указанным контракта не будет соответствовать указанной выше пропорции, Заемщик обязан: ● не менее 80% денежных средств, поступающих по контракту, направлять в погашение обязательств по открываемой кредитной линии до момента выполнения вышеуказанной пропорции● оформить в залог Банку права требования по действующему/щим контракту/ам с остатком неоплаченных частей в сумме достаточной для выполнения вышеуказанной пропорции и сроком/амиисполнения не ранее истечения срока кредитного договора.
Риск выполнения контрактаВ случае, если договором не предусмотрен поквартальный/ежемесячный график работ, необходимо запросить внутренний график работ и на основании его планировать прогноз ДДС, а так же срок погашения и график погашения кредита.Обязать заемщика условиями кредитного договора ежемесячно (например, не позднее 5-ти рабочих дней месяца следующего за отчетным) предоставлять в банк отчет о выполненных и оплаченных работах по договорам, а так же журнал учета выполненных работ по форме № КС-6а.
Право требования выручки по контракту не возникает, прекращается или утрачивается, если по контракту поступят авансы, так как залог распространяется на выручку за выполненные работыПри оценки контракта, учитывать поступления от авансов.
Необходимо письменное согласие заказчика/покупателя по контракту на залог прав выручки, в случае если данное требование предусмотрено договором. Уведомление заказчика о залоге прав требования по контракту. Например в течение 3-5 рабочих дней с момента подписания кредитного договора. Если в период действия кредитного договора, заказчик заключит с заемщиком дополнительное соглашение на запрет предоставления в залог прав требования по контракту, оно будет действовать только на договора залога оформленные после установления данного запрета. Именно поэтому, в целях снижения рисков, требуется данное уведомление.
Двойной залогГосударственный контракт можно заложить в сейфинг на время действия кредита в целях минимизации рисков двойного залога.
Наступление просрочки по кредитному договору не дает Банку прав распорядиться правом по своему усмотрению. В данном случае требуется обращение в арбитражный суд, а в дальнейшем реализация предмета залога с торгов (Закон «О залоге» не устанавливает специальной процедуры реализации заложенных прав).В данном случае так же применяется п.2 ст. 341 ГК РФ

Как правило, Заказчик отказывается заключать трехстороннее соглашение о информировании кредитора. Его можно понять, зачем ему лишние заботы.

Однако, тот факт, что заемщик всегда знает раньше кредитора, когда у него проблемы. И это не мешает ему пойти к заказчику и заключить доп.

соглашение на смену реквизитов на поступление выручки и тогда банк останется без залога. Поэтому в данной ситуации банк должен быть категоричен.

Подводя итог, хочется еще раз отметить, что в качестве залога будут выступать имущественные права, а не сам объект. Принятие в залог данного вида имущества, характеризуется следующими факторами:

  1. Залог имущественных прав недвижимого имущества по договору ДДУ является наименее рискованным видом залога. Однако банк обязательно должен указать в кредитном договоре, что в залог до оформления права собственности принимаются права требования. Данный вид залога регистрируется в Россреестре.
  2. Залог имущественных прав движимого имущества, возможно взять, если клиент определился с объектом. Чтобы его идентифицировать
  3. Залог прав выручки является наименее привлекательным для банка, т.к. при форс-мажорных обстоятельствах клиент знает раньше, что у него проблемы, чем сам банк. Поэтому, очень велика вероятность утраты залога.

Источник: http://www.riskovik.com/journal/stat/n13/zalog-prava/

Залог «прав застройщика»: право требования к самому себе или договор купли-продажи будущей вещи?

Залог будущей недвижимости

Когда банк финансирует строительство, в залог он часто берёт некие «права застройщика».

Закладываются они, как правило, отдельно от договора ипотеки участка или права его аренды, и предмет залога в них формулируется как «имущественные права застройщика», «права на получение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест», «права на приобретение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест» или вовсе «права на приобретение в собственность ХХХ кв.м.» и проч. в том же духе.

Мне всегда представлялось, что по договору залога «прав застройщика» заложенных прав фактически нет. Однако при написании очередной статьи я задумалась, а так ли всё просто. Скажу сразу: судебную практику сейчас изучаю, но хотелось бы обсудить пока без практики, чисто теоретически, так сказать.

 Вариант первый. А нет никакого залога.

Мне всегда казалось очевидным, что этот «залог» – не залог.

Что права застройщика на получение в собственность квартир ли, нежилых ли помещений, вытекают из прав на земельный участок и разрешения на строительство, неразрывно с ними связаны и в качестве самостоятельных прав не существуют.

Под конец своей работы в банках я пришла к выводу, что закладывать «права застройщика» можно и нужно только по одному договору с ипотекой земельного участка или права его аренды.

Залог «прав застройщика» как прав требования вызывает у меня ещё большее отторжение. Ибо залог прав на получение в собственность чего-либо возможен только при наличии прав требования к третьему лицу.

Есть лицо, обязанное передать вещь в собственность залогодателя, – есть право, которое можно заложить. Нет такого лица – нет и «залогопригодного», как выражаются иногда в банках, права.

И если застройщик должен передать помещения сам себе, то должник и кредитор совпадают, и обязательства как такового нет. Да и вообще залог прав требования к самому себе сильно смахивает на мнимую сделку.

Вариант второй. Договор ипотеки будущей недвижимости.

Почти ничем не отличается от мысли «а нет никакого залога» и второй имеющийся у меня вариант толкования, что же из себя представляют «права застройщика». Такие права вполне можно квалифицировать как договор залога будущей недвижимой вещи.

Но из российского законодательства, регулирующего ипотеку, усматривается фактическая невозможность ипотеки будущей вещи. Ипотека возникает с момента регистрации, а нет объекта – нет регистрации ипотеки. Более того: в проекте изменений в ГК РФ есть прямой запрет на ипотеку будущей вещи.

Прошу заметить: я говорю именно об ипотеке будущей недвижимой вещи, а не об ипотеке объекта незавершённого строительства и не об ипотеке всего построенного на заложенном участке.

Кроме того, моему юридическому сознанию претит мысль, что отдельно друг от друга одновременно могут существовать ипотека земельного участка, на основании которой впоследствии возникнет ипотека в силу закона на построенный объект, и ипотека будущей вещи, – того же объекта, – да ещё и отдельно от прав на земельный участок.

А нет ипотеки будущей вещи – нет и залога как такового. В таком случае договор залога «прав застройщика» – ровно то же самое, что строчка в основном договоре: «заёмщик обязуется заключить договор ипотеки по окончании строительства».

Вариант третий.

И вот когда я окончательно укрепилась в мысли, что никакого залога прав застройщика нет, у меня вдруг возникли сомнения: а нельзя ли заключение договора залога «прав застройщика» квалифицировать, скажем, как договор купли-продажи будущей вещи? По которому застройщик обязуется при определённых обстоятельствах (обращение взыскания на заложенные права) передать в собственность определённого лица (победителя торгов) указанные в договоре помещения по цене, определённой либо договором залога (в соответствии со ст. 340 ГК РФ), либо судом.

С одной стороны, слишком много допущений – тут и купля-продажа будущей вещи, и сделка под условием, и то, что даже покупатель определяется только после проведения торгов, и определение цены судом… Да и залог сам по себе отчуждения имущества не влечёт, отчуждение может произойти только в результате обращения взыскания на предмет залога, а потому идея «договор залога = договор купли-продажи будущей вещи» представляется мне несколько странным.

С другой стороны, как-то не очень хочется думать, что две стороны сознательно и целенаправленно волеизъявляются на заключение мнимой сделки, и их воля направлена именно на это. Хочется под шелухой слов про «имущественные права застройщика» найти реальное волеизъявление сторон.

На что-то же стороны волеизъявляются! Более того: стороны этой сделки, сильно похожей на мнимую, её ещё и исполняют. Если отчуждение помещений идёт не по ДДУ (например, когда строится офисный центр), застройщик, находя покупателя на помещение, приходит в банк за разрешением вывести из залога права на это помещение, и банк такое согласие даёт или не даёт. Т.е.

в процессе исполнения сделки стороны опять-таки ведут себя не как стороны мнимой сделки, а как стороны, связанные общим волеизъявлением.

А дальше ещё интереснее.

Представим себе картину. В залог банку переданы: по договору ипотеки земельный участок или право его аренды и по договору залога «права застройщика». Наступило неисполнение обязательства, банк пошёл в суд за обращением взыскания, взыскание обращено, предмет залога реализован двумя разными лотами двум разным лицам.

Итого: есть победитель торгов, приобретший участок или право его аренды. У него, по идее, возникают все права на получение в собственность всего, что построено и будет построено на участке. Есть победитель торгов, приобретший «права застройщика». Он (как следует из 54-го Пленума) не вправе регистрировать право собственности непосредственно на себя.

Как я понимаю, он вправе требовать от застройщика, передавшего в залог права, передачи в свою собственность помещений. Поскольку застройщик уже не застройщик (земельный участок или право аренды ему уже не принадлежат), то победитель торгов получил вместо права требовать передачи помещений права требовать от застройщика возмещения убытков, т.е.

денежное право требования.

Может ли этот победитель торгов требовать расторжения договора, заключённого на торгах, и возврата ему денег? Полагаю, что может. И что требовать возврата денег он должен от организатора торгов.

От кого должен требовать в таком случае возврата денег организатор торгов, – от залогодателя или залогодержателя, – отдельный вопрос. По всей видимости, от залогодателя, поскольку он за счёт организатора торгов неосновательно сберёг сумму, вырученную от реализации заложенных прав.

У кого какое мнение, коллеги?

Источник: https://zakon.ru/discussion/2017/8/8/zalog_prav_zastrojschika_pravo_trebovaniya_k_samomu_sebe_ili_dogovor_kupli-prodazhi_buduschej_veschi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.